04 апреля 2026 г., 16:05

Покупка земель сельскохозяйственного назначения в России сопряжена с рядом ограничений и особенностей. Одна из ключевых — это преимущественное право выкупа, которое может принадлежать государству, муниципалитету, арендатору или другим субъектам. В данной статье мы разберёмся, кто именно имеет такое право и при каких условиях оно может быть реализовано.

Что такое преимущественное право выкупа?

Преимущественное право выкупа — это возможность определённого круга лиц приобрести земельный участок по цене, предложенной третьим лицам, до заключения сделки с последним. Если это право нарушено, сделка может быть признана ничтожной.

Основные законодательные источники

• Федеральный закон № 101-ФЗ от  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ, статья 250 (преимущественное право покупки у соседей);
• Постановление Правительства РФ № 629 от  (временные антикризисные меры).

Кто имеет преимущественное право покупки?

Государство и муниципалитеты

Согласно ст. 8 Закона № 101-ФЗ, при продаже земель сельхозназначения:

• субъект РФ имеет преимущественное право покупки;
• муниципальное образование также может воспользоваться таким правом, если земля находится в его границах.

Это право действует при любой добровольной продаже участка: будь то физическое лицо, компания или аукцион.

Арендаторы

Согласно ч. 4 ст. 10 Закона № 101-ФЗ, арендатор может выкупить участок без торгов, если:

1. аренда длится более 3 лет;
2. земля используется по целевому назначению (ведение сельхоздеятельности);
3. заявление о выкупе подано до истечения срока аренды.

Сельскохозяйственные организации и КФХ

Пункты 6–7 ст. 27 Земельного кодекса РФ и п. 3–4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ закрепляют право на безаукционный выкуп за:

• сельскохозяйственными организациями;
• крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ).

Смежные землепользователи

Соседи могут использовать преимущественное право соседей (ст. 250 ГК РФ), если участок граничит с их землёй. Это право реализуется над аукционом: если участок выставлен на торги, сосед может предложить такую же цену и купить без конкуренции.

Как реализовать преимущественное право: пошаговый алгоритм

1. Проверить статус земли и их категорию в ЕГРН.
2. Убедиться в наличии преимущественного права (арендатор, КФХ, сосед и т. д.).
3. Подать заявление в орган кадастрового учёта или администрацию муниципалитета.
4. Ожидать решения в течение 30 дней.
5. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право в Росреестре.

Важные нюансы и риски

• Нарушение преимущественного права делает сделку ничтожной (по п. 2 ст. 166 ГК РФ).
• Дарение, мена и другие сделки могут быть признаны притворными, если фактически скрывают продажу.
• С 2022 года граждане могут выкупить без торгов по постановлению № 629 муниципальные участки под ЛПХ, садоводство и огородничество.

Пример из судебной практики

В 2022 году Арбитражный суд Курской области удовлетворил иски ООО «Агрокомплекс Глушковский» о признании сделки по продаже сельхозземли ничтожной, поскольку преимущественное право покупки арендатора было нарушено.

Преимущественное право выкупа земель сельхозназначения — мощный инструмент защиты интересов государства, муниципалитетов, арендаторов и сельхозтоваропроизводителей. Соблюдение процедур и своевременное обращение в органы власти позволяют избежать судебных споров и обеспечить законность сделки.