Когда начинается «срок владения» по ДДУ?
ФНС и суды единодушны: срок исчисляется с даты полной оплаты, а не с момента регистрации права собственности или получения ключей.
- 2019 год — вы внесли 100 % цену квартиры по ДДУ.
- 2021 год — застройщик передал ключи.
- 2022 год — ЕГРН зарегистрировал право собственности.
Значит, «минимальный предельный срок владения» начнётся и закончится:
- 3 года — если квартира является единственным жилым помещением (п. 3 ч. 1 ст. 217.1 НК РФ).
- 5 лет — во всех остальных случаях.
| Условия | Минимальный срок владения | Дата свободной продажи (пример выше) |
|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | 01 января 2022 |
| Не единственное жильё | 5 лет | 01 января 2024 |
Что делать, если продаёте раньше срока?
3.1 Налоговая база
НДФЛ = 13 % × (цена продажи − цена покупки).
Если документы о расходах отсутствуют, можно применить вычет 1 млн руб.
3.2 Авансовые платежи: зачтутся ли они?
Формально НДФЛ с продажи недвижимости не делится на авансы — налог исчисляется по итогам года в декларации 3-НДФЛ. Однако:
- Возможен зачёт переплаты, если вы уже перечисляли авансы по другим доходам (например, по ИП на УСН «Доходы»).
- Для этого подайте заявление в ИФНС через «Личный кабинет» или форму 1150051.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ в 2026 году
- В разделе «Доходы» укажите код дохода 1510 (продажа недвижимости).
- В поле «Дата начала права» ставьте день полной оплаты по ДДУ, а не дату регистрации.
- Приложите:
- ДДУ + доп. соглашения;
- КПД (квитанции, банковские выписки);
- Акт приёма-передачи и ЕГРН.
Примеры расчёта
Пример 1. Единственное жильё
Данные:
Куплено по ДДУ в 2019 г. за 4 200 000 руб.
Продано в 2022 г. за 5 400 000 руб.
Срок владения = 3 года (единственное жильё).
Налог: 0 руб. — освобождение по п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Пример 2. Не единственное жильё
Данные:
Куплено в 2021 г. за 6 000 000 руб.
Продано в 2024 г. за 7 500 000 руб.
Срок владения = 3 года (меньше 5 лет).
Налог: 13 % × (7 500 000 − 6 000 000) = 195 000 руб.
Чек-лист перед продажей
- Проверьте дату полной оплаты по ДДУ.
- Убедитесь, что квартира — единственное жильё (иначе ждите 5 лет).
- Сохраняйте все платёжные документы.
- Если продаёте раньше — подготовьте документы для вычета или фиксации расходов.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года или заявите зачёт авансов.
Самые частые ошибки
- Считать срок с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
- Забывать про единоличность жилья (влияет на 3-летний срок).
- Не учитывать повышенный коэффициент 1,9 для Крайнего Севера при расчёте авансов (если сотрудник получает зарплату 25 000 руб. и имеет пятерых детей).