Аренда жилья — ответственный шаг, и первое, что нужно убедиться, — действительно ли квартира принадлежит тому, кто её сдаёт. Единственный официальный документ, который подтверждает право собственности, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В 2025 году формат этой выписки обновился: с 4 октября в неё добавили сведения о текущих и бывших жильцах, а также о невозможности их выселения. Давайте разберёмся, как проверить арендодателя и не попасться на мошенников.
Что такое ЕГРН-выписка и зачем она нужна арендатору
Выписка из ЕГРН — это официальный электронный документ, который генерируется Федеральной налоговой службой России и содержит:
- ФИО собственника и его долю в квартире;
- Дату и номер регистрации права;
- Информацию об обременениях (ипотека, арест, сервитуты);
- С 4 октября 2025 года — данные о прописанных жильцах, которых нельзя выселить (например, несовершеннолетние дети).
Если арендодатель утверждает, что квартира его, но отказывается показывать свежую выписку — это первый тревожный звонок.
Как получить свежую выписку онлайн бесплатно
С 20 октября 2025 года ФНС России запустила обновлённый сервис на госуслугах. Чтобы получить выписку:
- Зайдите на сайт egrnreestr.ru или через Госуслуги → «Недвижимость» → «Запросить выписку ЕГРН».
- Введите кадастровый номер или точный адрес квартиры.
- Выберите тип выписки «Сведения о правах» (для аренды достаточно базового варианта).
- Получите PDF-документ с электронной подписью ФНС в течение 5 минут.
Это бесплатно, если запрашиваете для личных целей раз в сутки.
Как читать выписку: 5 ключевых пунктов
Раздел «Правообладатель»
Здесь указано ФИО собственника. Сравните с паспортом арендодателя. Если владельцев несколько, убедитесь, что все дали согласие на сдачу (достаточно нотариального разрешения одного из них).
Обременения и запреты
Если есть ипотека — банк должен разрешить аренду (в договоре ипотеки это оговаривается). Арест или залог — красный флаг: квартиру могут забрать в любой момент.
Прописанные жильцы
Новая строка «Лица, сохраняющие право пользования». Если там указаны дети или инвалиды — выселить их невозможно даже при смене собственника.
Площадь и доля
Убедитесь, что в договоре аренды указана та же площадь, что в выписке. Иногда мошенники сдают «часть» квартиры, не имея на это права.
Дата выписки
Документ должен быть не старше 5 дней на момент подписания договора аренды.
Три распространённые схемы мошенничества и как их избежать
| Схема | Как защититься |
|---|---|
| «Двойная сдача» — квартира сдаётся одновременно нескольким арендаторам | Запросите выписку в день въезда и проверьте, не числится ли квартира в аренде у других (новая выписка показывает договоры аренды, если они зарегистрированы). |
| «Фальшивый собственник» — подделываются документы | Проверяйте выписку только через официальный сайт ФНС или Госуслуги. Никакие сканы от руки не принимать! |
| «Несуществующая квартира» — арендуют места без кадастрового номера | В выписке обязательно должен быть кадастровый номер. Если его нет — это не жилое помещение. |
Чек-лист перед подписанием договора
- ✅ Получил свежую выписку из ЕГРН (не старше 5 дней).
- ✅ Сверил ФИО собственника с паспортом арендодателя;
- ✅ Убедился, что нет обременений (ипотека, арест).
- ✅ Проверил, что в квартире не прописаны несовершеннолетние.
- ✅ Сфотографировал экран с результатом проверки (на случай споров).
Как поступить, если вы нашли подозрения
- Не вносите предоплату до полной проверки.
- Свяжитесь с ФНС России через чат на сайте — они помогут проверить подлинность выписки.
- Подайте заявление в полицию, если есть признаки мошенничества (ст. 159 УК РФ).
Документ «Квартира принадлежит арендодателю на основании выписки из ЕГРН от [дата]» — это ваш щит от мошенников. Проверка займёт 5 минут, но сохранит ваши деньги и нервы. Помните: если арендодатель против проверки — он, скорее всего, не собственник.