Актуально на 19 апреля 2026 г. С начала 2026 года Краснодарский край перешёл на ужесточенные правила расчёта налога при продаже недвижимости. Теперь минимально учитываемый доход при продаже квартиры не может быть ниже 100 % кадастровой стоимости (коэффициент 1‚0). Это изменение напрямую влияет на сумму НДФЛ‚ которую придётся заплатить продавцу. Ниже ‒ подробная инструкция по расчёту‚ льготам и срокам уплаты.

Кратко о главном

• Ставка НДФЛ: 13 % – до 2‚4 млн ₽ дохода; 15 % – сверх 2‚4 млн ₽ (прогрессивная шкала).
• Минимальный учитываемый доход: 100 % от кадастровой стоимости (в Краснодарском крае с 2026 г.).
• Срок владения без налога: 3 или 5 лет (зависит от способа получения квартиры).
• Сдать 3-НДФЛ: до 30 апреля следующего года; оплатить – до 15 июля.

Почему изменилась база расчёта

До 2025 года по всей России действовало правило: если фактическая цена продажи была ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налог всё равно считали от 70 %. С 2025 года регионам разрешили поднимать этот коэффициент до 1‚0. Краснодарский край‚ Санкт-Петербург‚ Республика Татарстан и ряд других регионов с 1 января 2026 года установили коэффициент 1‚0. В итоге:

• Если вы продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости‚ налоговая всё равно «увидит» доход‚ равный 100 % кадастра.
• Это увеличивает сумму НДФЛ для продавцев‚ которые занижали цену в договоре.

Как рассчитать налог в 2026 году

Шаг 1. Определите налоговую базу

Налоговая база = MAX(
 фактическая цена в договоре‚
 кадастровая стоимость × 1‚0
)

Шаг 2. Примените вычеты

• Имущественный вычет – 1 000 000 ₽ один раз в год (по всей недвижимости).
• Документальные расходы – можно уменьшить доход на сумму‚ потраченную при покупке‚ ремонте‚ оформлении.

Шаг 3. Произведите расчёт

Пример 1: квартира продана за 3 000 000 ₽‚ кадастровая стоимость 4 000 000 ₽‚ расходы на покупку – 2 200 000 ₽.

1. Налоговая база = 4 000 000 ₽.
2. Уменьшаем на расходы 2 200 000 ₽ → 1 800 000 ₽.
3. НДФЛ 13 % = 234 000 ₽.

Пример 2: квартира «по договору» 2 000 000 ₽‚ кадастровая 2 100 000 ₽‚ вычет без документов 1 000 000 ₽.

1. Налоговая база = 2 100 000 ₽.
2. Уменьшаем на 1 000 000 ₽ → 1 100 000 ₽.
3. НДФЛ 13 % = 143 000 ₽.

Когда можно не платить налог

Если срок владения меньше указанного‚ налог придётся заплатить‚ но можно использовать вычеты.

Как подать 3-НДФЛ в Краснодарском крае

1. Онлайн: через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС или приложениях «Т-Банк»‚ «СберБанк»‚ «Госуслуги».
2. Офлайн: любое отделение ИФНС России № 23 по Краснодарскому краю (адреса доступны на сайте nalog.gov.ru).
3. Сроки: до 30 апреля 2027 года за продажи в 2026 году; оплатить – до 15 июля 2027 года.

Дополнительные льготы и нюансы

• Семьям с детьми – можно не платить НДФЛ при продаже жилья в любой срок‚ если в течение года купили новое жилье и улучшили условия (увеличилась площадь/кадастровая стоимость). Распространяется на доход до 5 млн ₽.
• Налог на имущество: в Краснодарском крае ставка для квартир – 0‚05 % от кадастровой стоимости‚ но она никак не связана с НДФЛ при продаже.
• Переходной период: при сделках в 2025 году ещё действовал коэффициент 0‚7.

Чек-лист продавца квартиры в Краснодарском крае

1. Узнайте актуальную кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
2. Сравните с ценой договора: базой будет большее значение.
3. Соберите документы: ДКП‚ чеки‚ акты‚ договор купли-продажи предыдущего собственника.
4. Выберите вычет (1 млн ₽ или расходы).
5. Заполните 3-НДФЛ (можно в приложении).
6. Оплатите НДФЛ до 15 июля.

Где получить консультацию

• Контакт-центр ФНС России: ###-###-####
• Инспекция ФНС России № 23 по Краснодарскому краю: г. Краснодар‚ ул. Головатого‚ 145
• Онлайн-чат «Т-Банка» или «СберБанка» – для автоматического расчёта налога и оплаты прямо в приложении.

Важно! Данная статья подготовлена по официальным источникам и актуальна на 19 апреля 2026 года. Перед сделкой рекомендуем уточнить параметры именно вашей квартиры в ЕГРН и проконсультироваться с налоговым специалистом.