С 1 января 2026 года действуют обновлённые правила Налогового кодекса РФ. Если вы продаёте свою единственную квартиру, то в большинстве случаев налог не облагается, но есть исключения. Ниже — чёткий алгоритм, чтобы не ошибиться и не переплатить.
Когда налог = 0 ₽
Минимальный срок владения
Если вы владеете квартирой 3 года и дольше, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью (ст. 217.1 НК РФ). Считается со дня:
- регистрации права собственности (ЕГРН);
- завершения долевого строительства — дата акта приёма-передачи;
- наследования, дата открытия наследственного дела.
Продажа «единственного жилья» до 3 лет
Если квартира единственная, но вы владеете ею менее 3 лет, вы всё равно можете быть освобождены от налога при условии:
- На дату продажи у вас нет другой недвижимости (включая доли, комнаты, дома);
- Квартира приобретена после .
В этом случае применяется льготный 0 % коэффициент для НДФЛ.
Когда всё-таки придётся заплатить
Срок меньше 3 лет и есть второе жильё
Ставка 13 % (или 15 % при доходе сверх 5 млн ₽) начисляется с прибыли:
- Прибыль = Цена продажи − Цена покупки;
- Если документы о покупке утеряны, можно вычесть 1 млн ₽ без подтверждения.
Нюанс «другая квартира куплена за 90 дней до продажи»
Если вы купили новое жильё в течение 90 дней до продажи старой квартиры, то для налоговой обе квартиры считаются единственным жильём, и льготный срок всё равно 3 года.
Пошаговый алгоритм «как не платить лишнего»
- Проверьте дату и ЕГРН.
Убедитесь, что на момент продажи прошло 3 года с момента регистрации. Скачайте выписку на rosreestr.gov.ru. - Сделайте справку «единственное жильё».
Оформите справку о составе семьи и жилых помещениях в МФЦ или Госуслугах. Никаких других квартир, долей, комнат быть не должно. - Заполните 3-НДФЛ.
Даже при нулевом налоге нужно подать декларацию до 30 апреля следующего года. Раздел 1.1: ставьте код вычета 903 и указывайте доход 0 ₽. - Подайте через «Личный кабинет налогоплательщика».
Это быстрее, чем почта или личный визит.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Не подали 3-НДФЛ | Штраф 1 000 ₽ + 5 % от налога за каждый месяц просрочки | Самостоятельно подать через сервис ФНС |
| Забыли документы о покупке | Налог рассчитан с полной цены продажи | Заказать дубликат ДДУ/ДКП у регистратора или застройщика |
| Вторая квартира оформлена на родителей | Налоговая может посчитать совместную собственность | Доказать раздельное владение (выписка ЕГРН + брачный договор) |
Налог 0 ₽ = (Срок владения ≥ 3 года) ИЛИ (Единственное жильё + приобретено после )
Где получить бесплатную консультацию
- ФНС России: ###-###-#### (звонок бесплатный);
- Онлайн-чат в Личном кабинете налогоплательщика;
- МФЦ «Мои документы» — запись на очную консультацию.
Главное: не затягивайте с подачей декларации и сохраняйте все документы (ДКП/ДДУ, платёжки, справки). При единственном жилье и сроке владения от 3 лет налог = 0 ₽ без дополнительных хлопот.