Актуальность темы. С 2024–2025 годов количество сделок по переуступке квартир в новостройках резко выросло: только в Москве за III квартал 2025 года Росреестр зарегистрировал 1 517 договоров уступки прав требования по ДДУ. Продавец (физическое лицо) обязан понимать, какие налоги он заплатит и как легально снизить платёж. Ниже — разбор с примерами, ссылками на свежие разъяснения Минфина и ФНС и пошаговая инструкция по заполнению 3-НДФЛ.

Что происходит при уступке права требования по ДДУ?

По сути, вы, как участник долевого строительства, перепродаёте свое право требовать от застройщика квартиру. Это не продажа готовой недвижимости, а переуступка имущественного права. Покупатель (цессионарий) вступает в ваши права и обязанности по ДДУ.

Ключевые правила

• Уступка возможна только после полной оплаты доли по ДДУ либо одновременно с переводом долга (п. 1 ст. 11 Закона 214-ФЗ).
• Договор уступки подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Какие налоги платит физлицо при уступке?

НДФЛ

Облагается ли доход НДФЛ? Да, в общем случае — 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽ за год). Однако есть важные исключения.

Исключение из обложения НДФЛ

По письму Минфина от № 03-04-05/6203 и письму ФНС от № СД-19-11/11:

Доход от уступки права требования по ДДУ освобождается от НДФЛ, если одновременно выполняются два условия:

1. Уступаемое помещение относится к жилым (или доле в жилом помещении).
2. На момент уступки соблюдён минимальный срок владения — 3 года (если право по ДДУ получено после ).

Если срок владения меньше 3 лет

Налог платится, но можно уменьшить базу на фактические расходы (п. 2 ст. 220 НК РФ и письмо ФНС от № БС-3-11/8275@):

• сумма, уплаченная застройщику по ДДУ;
• ипотечные проценты, если целью кредита была покупка этой доли;
• расходы на оформление (госпошлина, нотариальные услуги).

Пример расчёта (менее 3 лет владения)

Данные:
• Цена ДДУ: 3 000 000 ₽
• Уступили за: 3 600 000 ₽
• Фактические расходы: 3 000 000 ₽
• Доход: 600 000 ₽
• НДФЛ: 600 000 × 13 % = 78 000 ₽

НДС

Физическое лицо не является плательщиком НДС при уступке права требования, так как реализует не товар, а имущественное право, не связанное с предпринимательской деятельностью (письмо Минфина от № 03-07-11/36389).

Как задекларировать доход?

Шаг 1. Собираем документы

• Копия ДДУ.
• Договор уступки (с отметкой Росреестра).
• Расчётно-платёжные документы: платёжки застройщику, квитанции о процентных платежах, чеки нотариуса и др.

Шаг 2. Заполняем 3-НДФЛ

С 2025 года декларация подаётся только в электронном виде через Личный кабинет на сайте ФНС или Госуслуги.

1. В разделе «Доходы» указываем:
   • Код дохода 1510 — «реализация имущественных прав».
   • Сумма дохода — из договора уступки.
2. В разделе «Вычеты» указываем:
   • Код вычета 903 — «документально подтверждённые расходы».
   • Сумма расходов, фактически понесённые затраты.

Шаг 3. Оплачиваем налог

Срок уплаты, до 15 июля года, следующего за годом уступки. Например, если переуступили квартиру в 2025 г., налог нужно заплатить до .

Особые ситуации

Ипотека

Если квартира покупалась в ипотеке, проценты по кредиту можно включить в расходы, если ипотечный договор оформлен на приобретение именно этого имущественного права (письмо Минфина от № 03-04-05/25023).

Продажа нескольких объектов за год

При продаже 2 и более прав требования в течение календарного года общий доход суммируется, а вычет предоставляется в пределах общей суммы дохода (без ограничения 1 млн ₽ как при продаже готовой недвижимости).

Долевое участие через ИП или ООО

ИП на УСН или ООО при переуступке прав требования уплачивают налог по своим режимам (УСН 6 % или 15 %, либо налог на прибыль при ОСНО). Физическое лицо-владелец доли в ООО не платит НДФЛ, пока не получит дивиденды.

Чек-лист продавца

1. Убедитесь, что ДДУ полностью оплачен.
2. Проверьте срок владения (≥3 года) и сохраните доказательства (дата акта передачи денежных средств).
3. Соберите все чеки и договоры.
4. Если срок <3 г., рассчитайте налог «доход, расходы».
5. Зарегистрируйте договор уступки в Росреестре.
6. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
7. До 15 июля уплатите налог (если есть).

Ответы на частые вопросы

При уступке права требования по ДДУ налог может быть нулевым, если соблюдены сроки владения и статус объекта. В противном случае важно грамотно рассчитать базу и воспользоваться вычетом фактических расходов. Тщательное документирование и своевременная отчётность позволят избежать претензий ФНС.

Напоминание: данная статья не является индивидуальной консультацией. Перед сделкой рекомендуем получить бухгалтерский или юридический расчёт с учётом ваших цифр.