С 1 января 2025 г. действуют обновлённые правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в дар. Ниже — подробная инструкция, как рассчитать, уменьшить или полностью избежать уплаты налога, какие документы собрать и когда подать декларацию.

Когда вообще возникает налог

Налог «по факту получения» подаренной квартиры

• Даритель — близкий родственник (родители, дети, братья/сёстры, супруги, дед/бабка/внуки). НДФЛ при дарении не платится.
• Даритель — постороннее лицо. Одариваемый уплачивает 13 % (15 % для сверхбазовых доходов) от кадастровой стоимости объекта в год дарения.

Налог при последующей продаже

Независимо от того, платил ли вы НДФЛ при дарении, если вы продаёте квартиру до истечения минимального срока владения, возникает налог с дохода от продажи.

Минимальный срок владения 2024-2025

Пример 1. Квартира подарена дядей в 2020 г; Продажа в 2024 г. → срок 5 лет не выдержан → налог платится. Если бы продажа была после г. → срок выдержан → налога нет.

Как рассчитать налог к уплате

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × 13 % (или 15 %)

Доход от продажи

Берётся большая из сумм:

1. Цена в договоре купли-продажи.
2. 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Доступные вычеты

Вычет «1 млн руб.» (ст. 220 НК РФ)

Право применять один раз в году. Подходит, если нет подтверждённых расходов.

Документальный вычет «расходов дарителя» (новое с 2024 г.)

Можно уменьшить доход на фактические расходы прежнего собственника (дарителя), приобретавшего квартиру, если:

• даритель не использовал вычет на покупку;
• есть документы (ДДУ, чеки, выписка из ЕГРН и др.).

Зачёт ранее уплаченного НДФЛ при дарении

Если вы уже платили 13 % с кадастровой стоимости при дарении, эту сумму можно засчитать в счёт налога с продажи, чтобы не платить дважды.

Пошаговая схема действий при подготовке к сделке

1. Проверьте срок владения — от даты регистрации права до даты договора продажи.
2. Определите базу налогообложения (максимум из цены в договоре и 0,7 кадастровой).
3. Соберите документы:
   • ДКП (договор купли-продажи) подаренной квартиры;
   • ДКП или ДДУ дарителя + платёжные документы;
   • Справка о кадастровой стоимости;
   • Декларация 3-НДФЛ за год дарения (если платили налог).
4. Выберите выгодный вариант вычета — 1 млн ₽ или расходы дарителя.
5. Заполните 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года).
6. Уплатите остаток НДФЛ до 15 июля.

Примеры расчёта

Пример 2. Квартира от бабушки, 3 года не прошли

• Даритель — бабушка (близкий родственник).
• Дата получения: .
• Продажа: 04.2024 → срок владения 2 года 1 месяц.
• Цена продажи: 6 000 000 ₽.
• Кадастровая: 5 000 000 ₽ → 70 % = 3 500 000 ₽ (меньше цены, берём 6 млн).
• Документы о расходах бабушки: 4 200 000 ₽.

Налог: (6 000 000 – 4 200 000) × 13 % = 234 000 ₽.

Если бы не было документов, применяли бы вычет 1 млн: (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.

Пример 3. Квартира от друга, уже заплатили 13 % при дарении

• Рыночная/кадастровая при дарении: 3 000 000 ₽ → уплачен НДФЛ 390 000 ₽.
• Продажа в 2024 г. за ту же 3 000 000 ₽.
• База налогообложения: 3 000 000 ₽.

Как полностью избежать налога

• Выждать минимальный срок (3 или 5 лет).
• Использовать имущественный вычет на покупку новой квартиры в том же году продажи, чтобы «закрыть» налоговую базу.
• Сделать долевую продажу по нескольким договорам, чтобы каждый собственник применил вычет 1 млн ₽ (актуально при долях).

Календарь налогоплательщика 2025

Проверочный чек-лист перед продажей подаренной квартиры

Срок владения истёк?
Собраны документы о расходах дарителя?
Уже платили НДФЛ при дарении?
Заполнен черновик 3-НДФЛ?
Подготовлена новая квитанция или заявление на зачёт?