Содержание

1. Кто обязан платить налог
2. Системы налогообложения ИП
3. Что выгоднее: НДФЛ или «упрощёнка»
4. Как минимизировать налог
5. Сроки и декларация
6. Практические примеры

Индивидуальный предприниматель (ИП) может владеть недвижимостью как «физлицо» и как «бизнес-актив». В зависимости от того, как именно использовался объект, налог при продаже квартиры или офиса может рассчитываться по-разному: по правилам НДФЛ или по правилам УСН/ПСН. В статье разберёмся, как не ошибиться в выборе режима и как законно снизить ставку до нуля.

Кто обязан платить налог

• Физическое лицо-ИП – если недвижимость не числилась в ЕГРЮЛ как основное средство и не использовалась в предпринимательской деятельности;
• ИП как субъект предпринимательской деятельности – если объект был сдан в аренду, числился в учёте как «основное средство» или списывался амортизацией.

Важно: ФНС ориентируется на фактическое использование. Даже если ИП давно перестал сдавать квартиру, но она числится в учёте, налог придётся платить как при «продаже имущества, применявшегося в бизнесе».

Системы налогообложения ИП и недвижимость

Что выгоднее: НДФЛ или «упрощёнка»

Сравнение на примере

Исходные данные:

• Куплена квартира 3 года назад за 2,4 млн руб.;
• Продана сегодня за 3 млн руб.;
• Ни разу не сдавалась, не числилась в ЕГРЮЛ.

1. Вариант 1: считаем как физлицо (НДФЛ)
   База: 3 млн – 2,4 млн = 600 000 руб.
   Налог: 600 000 × 13 % = 78 000 руб.
2. Вариант 2: считаем как ИП (УСН «Доходы»)
   База: 3 млн руб.
   Налог: 3 000 000 × 6 % = 180 000 руб.
3. Вариант 3: УСН «Доходы-расходы»
   База: 3 млн – 2,4 млн = 600 000 руб.
   Налог: 600 000 × 15 % = 90 000 руб.

Как минимизировать налог

• Период владения ≥ 3 года (или ≥ 5 лет для «движимого» имущества) – освобождение по п; 17.1 ст. 217 НК РФ;
• Единственное жильё – при продаже после 3 лет владения налог = 0 (новое правило 2025 г.);
• Вычет 1 млн руб. – если нет документов о расходах;
• Зачёт амортизации при УСН – при продаже основного средства нужно «вернуть» ранее принятый расход, но при этом можно учесть остаточную стоимость.

Сроки и декларация

Для НДФЛ:

• Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
• Оплатить налог до 15 июля.

Для УСН:

• Включить доход в КУДиР в квартале продажи;
• Отразить в декларации УСН за год.

Практические примеры

Пример 1. ИП сдавал квартиру

ИП на УСН 6 % 4 года сдавал квартиру. В 2026 г. продаёт её за 3 млн руб. Квартира числилась в ЕГРЮЛ как «основное средство».
Налог: 3 000 000 × 6 % = 180 000 руб. (без вычетов, но можно уменьшить на взносы за себя).

Пример 2. Наследство от бабушки

ИП получил квартиру по наследству в 2022 г., продаёт в 2026 г. за 3 млн руб. Квартира ни разу не сдавалась.
Период владения > 3 лет → налог 0 руб. (применяется освобождение физлица).

Пример 3. Покупка-продажа в один год

ИП купил офис в 2025 г. за 2 млн руб. и продал в 2026 г. за 2,6 млн руб. (не успел 3 года).
Вариант НДФЛ: (2,6 – 2,0) × 13 % = 78 000 руб.
Вариант УСН 15 %: (2,6 – 2,0 – остаточная стоимость) × 15 % ≈ 0, если амортизация не успела «отработать».

• Перед продажей проверьте ЕГРЮЛ и КУДиР – внесён ли объект как «основное средство»;
• Если срок владения < 3 года, реально уменьшить базу документами о покупке или ремонте;
• Оплаченные взносы «за себя» можно зачесть при УСН 6 % – это снизит итоговый налог;
• Не забывайте о едином налоговом декларационном периоде: 3-НДФЛ или УСН-декларация – зависит от статуса объекта.

Внимание! С 2026 г. действует онлайн-сервис ФНС «Налог на доходы физлиц и ИП» – там можно подать декларацию, получить готовый расчёт и оплатить налог в один клик.

Материал подготовлен по актуальному законодательству РФ на апрель 2026 г. Перед применением проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.