Ключевой вопрос любого собственника, который решил продать свою единственную квартиру, — нужно ли платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и какие правила применимы именно к 2020 году. Ниже — подробный разбор, основанный на последних изменениях Налогового кодекса РФ.

Базовые сроки владения

• 3 года — минимальный срок для освобождения от НДФЛ при продаже единственного жилья, если оно приобретено после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ в редакции 374-ФЗ).
• 5 лет — стандартный срок для всех прочих объектов недвижимости (когда жилье не является единственным).

Для квартир, полученных по ДДУ (долевому строительству), отсчёт ведётся с даты полной оплаты доли, а не с момента регистрации права собственности (Письмо ФНС России № БС-4-11/2598@ от ).

Что считается «единственным жильём»

Закон фиксирует: в собственности продавца не должно быть других жилых помещений (квартир, долей, комнат, домов). Под внимание берётся состояние на дату государственной регистрации перехода права при продаже.

• Разовый «период погашения»: если вы купили новую квартиру за 90 дней до продажи старой, «старую» всё равно признают единственной.
• Апартаменты не считаются жильём, поэтому продавец апартаментов + квартиры всё равно теряет статус «единственного».

Калькуляция налога, если срок не выдержан

Если вы продаёте раньше 3 лет и жильё не единственное, облагаемая база рассчитывается по формуле:

1. Доход = цена по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости;
2. Вычет — либо фактические расходы на покупку (подтверждаются договором ДДУ и платёжками), либо фиксированный вычет 1 000 000 ₽;
3. НДФЛ = 13 % × (Доход − Вычет).

Пошаговая инструкция по уплате налога

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года за 2020 год.
2. Уплатить налог до 15 июля 2021 года.
3. К декларации приложить:
   • ДДУ + акт приёма-передачи;
   • ДКП (договор купли-продажи) -020 года;
   • Платёжные документы (платёжки, выписки банка).

Примеры из практики

Пример 1. Единственное жильё, срок владения 3 года и 2 месяца

Гражданин купил квартиру по ДДУ в январе 2017 г., оплатил полностью в феврале 2017 г., зарегистрировал право собственности в марте 2018 г. В мае 2020 г. продаёт. Срок владения с февраля 2017 г. = 3 года 3 месяца ⇒ налог не платится.

Пример 2. Неединственное жильё, продажа в 2020 году

Гражданин купил квартиру в новостройке в феврале 2018 г., право собственности получил в ноябре 2019 г. В декабре 2020 г. продаёт за 5 000 000 ₽. Другая квартира в собственности есть ⇒ срок владения < 3 лет. Документов о расходах нет. НДФЛ = 13 % × (5 000 000 − 1 000 000) = 520 000 ₽.

Как избежать или уменьшить налог

• Дождаться 3-летнего срока для единственного жилья.
• Использовать расходный вычет (только при наличии документов).
• Продавать долю в собственности по отдельным договорам — каждый собственник получает по 1 млн ₽ вычета.

Контакты и сервисы

Проверьте статус своей квартиры и рассчитайте налог онлайн в сервисе ФНС России или воспользуйтесь калькулятором на сайте НДФЛка.ру.