Когда возникает налоговое обязательство

Базовое правило: если квартира была куплена (а не получена по наследству, дару или приватизирована) после , облагаемый период владения составляет 5 лет. Однако если жильё:

• получено по наследству, в дар или в результате приватизации,
• далее продаётся ранее 3 лет с момента оформления права собственности,

период владения сокращается до трёх лет. В этом случае прибыль от продажи подлежит НДФЛ по ставке 13 %.

Как рассчитывается налоговая база

1. Определите доход от продажи (фактическая цена по ДКП).
2. Вычтите:
   • либо расходы на покупку (подтверждаются договором и платёжками),
   • либо имущественный вычет 1 000 000 ₽.
3. От полученной разницы рассчитайте 13 %.

Пример:
Квартира куплена в 2024 г. за 5 млн ₽, продана в 2026 г. за 7 млн ₽. Налог = (7 млн – 5 млн) × 13 % = 260 000 ₽.

Как уменьшить или обнулить налог

Имущественный вычет при покупке новой квартиры

Если одновременно в том же налоговом периоде (календарный год) вы продаёте старую и покупаете новую квартиру, право на вычет по покупке можно заявить одним налоговым декларарением 3-НДФЛ. Максимум:

• 2 000 000 ₽ – на стоимость новой квартиры,
• 3 000 000 ₽ – на проценты по ипотеке (если брали новый кредит).

Взаимозачёт: продажа + покупка

В декларации указываются:

1. Доход от продажи старой квартиры – 7 000 000 ₽.
2. Применённый вычет или расходы – 5 000 000 ₽.
3. Налог к уплате – 260 000 ₽.
4. Имущественный вычет на покупку новой квартиры – 2 000 000 ₽.
5. Возврат/взаимозачёт: 260 000 – 2 000 000 × 13 % = 0 ₽ к уплате, остаток вычета можно перенести на следующие годы.

Пошаговый алгоритм в 2026

1. Подготовьте документы:
   • ДКП на старую квартиру (покупка и продажа).
   • Платёжные поручения/квитанции.
   • Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).
   • ДКП на новую квартиру и акт приёма-передачи.
   • Если ипотека – справка банка по процентам.
2. До 30 апреля 2027 подайте декларацию 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или на приёме ИФНС.
3. До 15 июля 2027 уплатите остаток налога (если после взаимозачёта осталась сумма к оплате).

Особые ситуации

Сделки между супругами

Если квартира куплена в браке и продаётся одним из супругов, доход фиксируется за продавцом, но при применении вычета можно учитывать общие расходы пары. Рекомендуется заключить брачный договор, чтобы избежать споров.

Доля в квартире

При продаже доли (например, 1/2) вычет распределяется пропорционально доле. Продавать лучше по отдельным договорам долей, чтобы каждый получил льготу 1 млн ₽.

Кадастровая стоимость-2026

Если продажная цена < 70 % кадастровой, налоговая будет считать доход равным 0,7 × кадастровой стоимости. Проверяйте кадастр перед сделкой.

Что изменится в 2027 (первые чтения Госдумы)

• Возможно увеличение «минимального» периода владения для всех объектов до 7 лет, если квартира не единственное жильё.
• Расширение базы налогообложения: учёт дохода от продажи «ипотечных» квартир уже после первого года владения.
• Повышение налоговой ставки для доходов свыше 5 млн ₽ до 15 %.

Закон ещё не принят; следите за официальными обновлениями ФНС.

Краткий чек-лист владельца «ранней» квартиры