Краткий ответ
При продаже дома с участком обязательно нужно уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽) с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами/вычетом.
Но если объектом владели 3 года и более (для единственного жилья) или 5 лет и более (в остальных случаях)‚ налог не платится. Земельный налог за текущий год начислится пропорционально количеству месяцев владения.
Какие налоги возникают после сделки
- НДФЛ с дохода от продажи — основной налог.
- Земельный налог за год продажи — списывается за фактические месяцы владения.
- Имущественный налог (если дом — объект капстроительства) — уплачивается до момента регистрации перехода права.
Когда НДФЛ платить не нужно
| Ситуация | Срок владения | Налог |
|---|---|---|
| Единственное жилое помещение + земля | ≥ 3 лет | 0 ₽ |
| Любая недвижимость‚ полученная по наследству‚ приватизации‚ дару от близких | ≥ 3 лет | 0 ₽ |
| Все остальные случаи | ≥ 5 лет | 0 ₽ |
Как рассчитать НДФЛ‚ если платить всё-таки придётся
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Вычет 1 млн ₽ ИЛИ Документальные расходы) × 13 %
Пример 1 — вычет 1 млн ₽
- Дом + участок проданы за 3 800 000 ₽
- Документы на покупку утеряны
- НДФЛ = (3 800 000 – 1 000 000) × 13 % = 364 000 ₽
Пример 2, расходы подтверждены
- Покупка в 2023 г. — 2 500 000 ₽ (есть договор и чеки)
- Продажа в 2026 г. — 3 200 000 ₽
- НДФЛ = (3 200 000 – 2 500 000) × 13 % = 91 000 ₽
Подаём декларацию 3-НДФЛ
- Срок подачи, до 30 апреля следующего за годом продажи (например‚ за продажу в 2025 г. — до ).
- Уплата налога — до 15 июля того же года.
- Подаётся через личный кабинет ФНС‚ Госуслуги или МФЦ.
Как учесть авансовые платежи‚ если они были
Часто владельцы ошибочно думают‚ что уплаченные ранее земельный или имущественный налоги могут «зачесться» против НДФЛ. Это не так — авансы по другим налогам не влияют на расчёт НДФЛ. Однако они уменьшают итоговое начисление по земельному налогу за год продажи: налог начисляется пропорционально месяцам владения‚ а уже уплаченные суммы считаются переплатой и возвращаются или зачитываются.
Льготы и особые случаи
- Инвалиды I и II групп‚ участники СВО‚ пенсионеры могут претендовать на земельный налоговый вычет 600 м² (вычитается из площади участка).
- При продаже садового домика < 50 м²‚ признанного «недвижимостью»‚ кадастровая стоимость может быть существенно ниже рыночной — это снижает базу НДФЛ‚ если применять кадастровый коэффициент 0‚7.
- Если участок продан до ввода дома в эксплуатацию‚ НДФЛ рассчитывается отдельно: за землю и будущий объект капстроительства.
Пошаговый чек-лист продавца
- Убедитесь‚ сколько лет объект в вашей собственности.
- Найдите ДДУ/ДКП первоначальной покупки‚ чеки‚ квитанции — они понадобятся для вычета по расходам.
- Если срок владения < 3/5 лет‚ определите‚ как выгоднее: использовать вычет 1 млн ₽ или фактические расходы.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
- До 15 июля оплатите налог.
- Одновременно убедитесь‚ что налоговая пересчитает земельный и имущественный налоги пропорционально месяцам владения.
Частые ошибки
- Путаница ставок: 13 % действует до 5 млн ₽ совокупного дохода в год; всё‚ что выше‚ — 15 %.
- Неправильный код объекта: при продаже «дачи» в декларации нужно указать код 010 (жилой дом) и 030 (земельный участок).
- Забывают о кадастровой оценке: если цена в договоре < 70 % кадастровой‚ налоговая доначислит НДФЛ исходя из 0‚7 × кадастровая стоимость.