С 1 января 2025 года налоговое регулирование рынка недвижимости стало гораздо сложнее.
Теперь за квартиру придётся платить не только по новой кадастровой стоимости, но и по прогрессивной шкале при продаже, а льготы и вычеты стали строже.
В статье разберёмся:
- как рассчитывается налог на имущество в 2025–2026 гг.;
- какие ставки НДФЛ теперь применяются при продаже квартиры;
- кому грозит резкий рост платежей и как законно снизить налог.
Налог на имущество физлиц: базовые изменения 2025–2026
Ставки по-новому
Базовая ставка для большинства квартир осталась 0,1 % от кадастровой стоимости,
но муниципалитеты могут:
- уменьшать её до 0 %;
- повышать максимум до 0,3 % (в Москве уже принято решение о повышении до 0,3 % для объектов дороже 300 млн ₽).
Пример расчёта
Квартира 54 м² в Москве, кадастровая стоимость 13 млн ₽.
- Вычитаем льготный метраж 20 м² → налогооблагаемая база 34 м².
- Стоимость 1 м² = 240 740 ₽.
- Налог: 240 740 ₽ × 34 м² × 0,3 % = 24 555 ₽ в год.
Кадастровая стоимость 2024
Федеральная служба регистрации обновила кадастр на .
Среднерыночная цена 1 м² в крупных городах:
| Город | ₽ за 1 м² |
|---|---|
| Москва | 240 740 |
| Санкт-Петербург | 175 300 |
| Екатеринбург | 115 200 |
| Новосибирск | 108 900 |
Примечание: именно эта величина используется для расчёта налога в 2025–2026 гг.
Сверхдорогие объекты
Если кадастровая стоимость квартиры выше 300 млн ₽,
то максимальная ставка может достигать 2 % (новое правило с 2025 г.).
НДФЛ при продаже квартиры: прогрессивная шкала 2025–2026
Что изменилось
До конца 2024 года продажа любой недвижимости облагалась по ставке 13 %.
С действует прогрессия:
- доход до 2,4 млн ₽, 13 %;
- сумма свыше 2,4 млн ₽ — 15 %;
- при превышении 5 млн ₽ — 18 % (проект Минфина).
Пример
Продали квартиру за 8 млн ₽, расходы на покупку подтверждены на 5 млн ₽.
- Налогооблагаемая база: 8 – 5 = 3 млн ₽.
- 13 % от 2,4 млн = 312 тыс. ₽.
- 15 % от 0,6 млн = 90 тыс. ₽.
Как снизить
- Имущественный вычет 1 млн ₽ (если нет документов о расходах).
- Владение ≥ 5 лет (или ≥ 3 года для единственного жилья) → налог 0.
- Продажа доли через договор дарения с последующей продажей через 3 года.
Типовые ситуации: сколько заплатят в 2026 году
Обычная «двушка» в регионе
Площадь 55 м², кадастровая стоимость 4,2 млн ₽, ставка 0,1 %, льгота 20 м².
- Налоговая база: 35 м² × 76 364 ₽ = 2 672 740 ₽.
- Налог: 2 672 740 × 0,1 % = 2 673 ₽ в год.
Элитная квартира в центре Москвы
100 м², 35 млн ₽, ставка 0,3 %, льгота 20 м².
- База: 80 м² × 350 000 ₽ = 28 млн ₽.
- Налог: 28 млн × 0,3 % = 84 000 ₽ в год.
Продажа квартиры менее 5 лет в собственности
Цена продажи 12 млн ₽, документы о покупке 9 млн ₽.
- База: 3 млн ₽.
- НДФЛ: 2,4 млн × 13 % + 0,6 млн × 15 % = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. ₽.
Календарь важных дат
| Дата | Событие |
|---|---|
| ФНС начала рассылку уведомлений по налогу на имущество; | |
| Крайний срок уплаты налога на имущество за 2025 год. | |
| Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры за 2026 год. | |
| Крайний срок уплаты НДФЛ по продаже. |
Как законно снизить налоги: чек-лист
- Проверьте кадастровую стоимость, если завышена, подайте заявление на пересмотр в Росреестр.
- Используйте все льготные метры (20 м² на квартиру, 50 м² на дом).
- Следите за сроком владения — не продавайте раньше минимального срока (3/5 лет).
- Оформляйте имущественные вычеты при покупке новой квартиры — можно вернуть до 260 тыс. ₽ (или 390 тыс. ₽ по ипотеке).
- Разделяйте сделки — продаёте долю по отдельным договорам, чтобы каждый получил вычет 1 млн ₽.
Краткий итог
С 2025 года налоговая нагрузка на владельцев квартир выросла:
- по имуществу, за счёт обновлённой кадастровой стоимости и права муниципалитетов повышать ставки;
- при продаже — из-за прогрессивной шкалы НДФЛ 13/15 %.
Заранее проанализируйте свою недвижимость и выберите оптимальную стратегию: владейте дольше, оформляйте документы и подавайте вычеты — так можно существенно снизить налоги.