При продаже жилой недвижимости в Грузии каждый собственник обязан разобраться с налоговыми обязательствами. Статьи, ставки и сроки могут отличаться в зависимости от того, являетесь ли вы резидентом страны, сколько времени вы владели объектом и каким способом оформляете сделку.

Кто обязан платить налог при продаже?

Налогом на доход от продажи жилья облагаются физические лица (резиденты и нерезиденты), которые получают прибыль от сделки. Юридические лица (компании) платят налог на прибыль по иной ставке (20 %).

Основные налоговые ставки

• Налог на доход (подоходный налог) – 5 %. Применяется к разнице между ценой продажи и ценой покупки, если объект находился в собственности менее двух лет.
• Налог на прибыль – 0 %. Если владелец держал квартиру в собственности более двух лет, налог на доход не взимается.
• Налог для юридических лиц – 20 %. Применяется к прибыли от продажи недвижимости, если продавцом является компания.
• НДС (VAT) – 18 %. Первичная продажа жилой недвижимости освобождена от НДС. НДС может возникнуть только при перепродаже, если продавец является плательщиком НДС (например, строительная компания).

Как рассчитывается налог?

Для физических лиц, владеющих квартирой менее двух лет, налог рассчитывается по формуле:

Налог = (Цена продажи – Цена покупки) × 5 %
 

Если разница отрицательная (продажа с убытком), налог платить не нужно.

Пример расчёта (2025 год)

1. Дата покупки: 01 янв 2024 г.
2. Кадастровая стоимость при покупке: 200 000 USD.
3. Дата продажи: 01 марта 2025 г. (меньше 2 лет).
4. Цена продажи: 260 000 USD.
5. Прибыль = 260 000 – 200 000 = 60 000 USD.
6. Налог = 60 000 × 0,05 = 3 000 USD.

Освобождения и льготы

• Если квартира находится в собственности более 2 лет, налог на доход не взимается.
• Продажа первичной жилой недвижимости (от застройщика) освобождена от НДС.
• Иностранные физические лица‑нерезиденты могут воспользоваться соглашениями об избежании двойного налогообложения, заключёнными между Грузией и их страной, чтобы избежать двойного налогообложения.
• При продаже недвижимости, полученной в наследство, налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и оценочной стоимостью наследства (обычно налог не взимается, если объект в собственности более 2 лет).

Налог для нерезидентов

Нерезиденты платят тот же 5 % налог на прибыль, если объект продаётся в течение двух лет. При этом важно:

• Получать налоговый идентификационный номер (TIN) в Грузии.
• Оформлять сделку через нотариуса – налог удерживается в момент регистрации сделки.
• При необходимости подавать декларацию о доходах в своей стране‑резиденции, ссылаясь на документ о уплате налога в Грузии.

Пошаговый процесс продажи квартиры

1. Подготовка документов: паспорт, TIN (для нерезидентов), договор купли‑продажи, выписка из реестра недвижимости, справка о текущих коммунальных платежах.
2. Оценка недвижимости: часто требуется оценка независимого оценщика для определения рыночной стоимости.
3. Регистрация сделки в Национальном регистре недвижимости. Нотариус удерживает налог (5 % от прибыли) и передаёт его в бюджет.
4. Оплата налогов и сборов:
   • Налог на доход – 5 % (если применимо).
   • Нотариальные сборы – от 0,1 % до 0,5 % от стоимости сделки.
   • Регистрационный сбор – 0,1 % от цены продажи.
5. Получение чистой суммы после вычета всех налогов и сборов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру через 3 года?

Ответ: Нет. После двух лет владения налог на доход не взимается.

Вопрос: Какой документ подтверждает уплату налога?

Ответ: Нотариус выдаёт квитанцию об уплате налога, которая фиксируется в реестре недвижимости.

Вопрос: Можно ли продать квартиру дистанционно?

Ответ: Да. При дистанционной продаже требуется нотариальная доверенность на представителя в Грузии.

Вопрос: Нужно ли платить НДС при перепродаже квартиры?

Ответ: НДС платится только если продавец является плательщиком НДС (например, строительная компания). Для частных лиц НДС не применяется.

Вопрос: Как оформить продажу, если я не являюсь резидентом?

Ответ: Получите грузинский TIN, подготовьте нотариальную доверенность (если продаёте через представителя) и следуйте обычному процессу регистрации сделки.

Сводка ключевых моментов

• Налог на доход – 5 % от прибыли, если объект в собственности < 2 лет.
• После 2 лет налог не взимается.
• НДС применяется только к сделкам, где продавец является плательщиком НДС.
• Для нерезидентов важна правильная регистрация TIN и возможность использовать соглашения о двойном налогообложении.
• Все налоги удерживаются нотариусом в момент регистрации сделки.

Если вы планируете продажу недвижимости в Грузии, рекомендуется заранее проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, чтобы учесть все нюансы вашего конкретного случая и избежать неприятных сюрпризов.