В 2026 году система налогообложения недвижимости в России претерпела ряд существенных изменений. ФНС теперь автоматически рассчитывает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по данным банков и касс, а многие льготы, связанные с продажей квартиры и приобретением нового жилья, расширились. В статье подробно разбираем, как правильно рассчитать налог, какие существуют освобождения и как воспользоваться вычетами при покупке новой квартиры.

Основные положения НДФЛ при продаже жилой недвижимости

• Налоговая база: разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью, если квартира была унаследована).
• Ставка налога: 13 % для резидентов, 30 % – для нерезидентов.
• Автоматический расчёт: с 2026 года ФНС формирует декларацию автоматически, используя сведения из банков и кассовых операций. Декларацию подавать не требуется, если нет исключительных ситуаций.

Какие сделки подлежат налогообложению?

Налог обязаны уплатить все, кто продаёт:

1. Квартиру, полученную в наследство;
2. Квартиру, приобретённую в собственность (в т.ч. в дар);
3. Квартиру, полученную в результате развода.

Продажа коммерческих помещений, земельных участков и прочих объектов облагается отдельными ставками, но в контексте статьи рассматриваем только жилую недвижимость.

Освобождения от уплаты НДФЛ

Существует несколько типов освобождения, которые позволяют уменьшить налоговую нагрузку или вовсе её отменить.

Освобождение при длительном владении

• Если квартира находилась в собственности более 5 лет (для недвижимости, приобретённой до 1 января 2023 года) – налог не взимается.
• Для квартир, приобретённых после 1 января 2023 года, срок владения увеличен до 5 лет и 6 месяцев (пункт, введённый в 2025 году).

Освобождение при покупке нового жилья

Если вы продаёте старую квартиру и в течение трёх лет (или в течение года после продажи) покупаете новое жилое помещение, часть полученного дохода можно не облагать налогом.

Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговый орган в течение 30 дней после покупки нового жилья.

Льготы для жителей Крайнего Севера

В 2026 году была введена дополнительная шкала для сотрудников, работающих в Крайнем Севере. При наличии пяти и более детей ставка налога снижается до 1,9 % от налогооблагаемой базы. Пример расчёта ниже.

Вычет по уплате налога при продаже унаследованной квартиры

Если вы продали унаследованную квартиру за 3 млн рублей, то налог платится только с части дохода, превышающей 1 млн рублей (1 млн – необлагаемая часть). При подаче заявления на вычет налоговая ставка 13 % применяется к 2 млн рублей. Это позволяет сократить налог до 260 000 рублей.

Как правильно рассчитать налог: пошаговый пример

Пример 1. Продажа квартиры без льгот

• Цена продажи: 5 500 000 руб.
• Стоимость приобретения (при покупке в 2020 году): 3 200 000 руб.
• Налоговая база: 5 500 000 – 3 200 000 = 2 300 000 руб.
• Налог (13 %): 2 300 000 × 0,13 = 299 000 руб.

Пример 2. Продажа с льготой «покупка нового жилья»

• Цена продажи: 6 000 000 руб.
• Стоимость приобретения: 3 500 000 руб.
• Налоговая база: 2 500 000 руб.
• Освобождение до 2 млн руб (при покупке новой квартиры в течение 3 лет).
• Облагаемая часть: 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000 руб.
• Налог: 500 000 × 0,13 = 65 000 руб.

Пример 3. Сотрудник Крайнего Севера с 5 детьми

• Зарплата: 25 000 руб. (не относится к продаже, но пример показывает ставку).
• Ставка налога: 1,9 %.
• Налог: 25 000 × 0,019 = 475 руб.

Порядок уплаты налога и подачи документов

1. Проверьте наличие автоматической декларации в личном кабинете ФНС (раздел «Мои налоговые декларации»).
2. Если система не сформировала декларацию (например, при продаже унаследованного имущества), заполните форму 2‑НДФЛ вручную.
3. Подайте заявление о применении льгот (например, о вычете при покупке нового жилья) в течение 30 дней после сделки.
4. Оплатите налог до 15 июля года, следующего за годом продажи, если налог не был удержан автоматически.
5. Сохраните оригиналы договоров купли‑продажи, справки о выплате процентов по ипотеке (если есть) и заявление о вычете – они могут потребоваться в проверке.

Как оформить налоговый вычет при покупке новой квартиры

• Соберите пакет документов:
  • Договор купли‑продажи старой квартиры;
  • Документы, подтверждающие уплату налога (если налог удерживался);
  • Копию договора на покупку нового жилья;
  • Справку из банка о перечислении средств (если покупка осуществляется через ипотеку);
  • Заявление по форме Р11001 («Заявление о применении налогового вычета»).
• Отправьте пакет в налоговый орган по месту жительства (лично, через портал Госуслуги, либо почтой).
• После проверки налоговый орган сформирует подтверждение о предоставлении вычета и укажет дату возврата (обычно в течение 30‑45 дней).

Специальный режим налогообложения при УСН (автоматическая упрощённая система)

Если вы применяете УСН к своему бизнесу, налог на доходы от продажи недвижимости может быть учтён в расчёте «доходы минус расходы». При этом:

• Расходы включают стоимость приобретения квартиры, нотариальные и регистрационные сборы.
• Если вы продаёте несколько объектов, каждый из них учитывается отдельно.
• Налог уплачивается по ставке 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы) в зависимости от выбранного объекта УСН.

В 2026 году ФНС также внедрила автоматический расчёт налога для участников УСН, используя данные банковских операций. Это упрощает процесс, но требует проверки корректности полученных сведений.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если налог уже удержан автоматически?

Нет. Если в личном кабинете ФНС отображается сформированная декларация и указана сумма налога к уплате, её можно просто оплатить в срок.

Как узнать, попадаю ли я под льготу «5 лет владения»?

Смотрите дату регистрации права собственности в выписке из ЕГРН. Если с этой даты прошло более 5 лет (или 5 лет 6 мес. для квартир, купленных после 2023 года) – вы имеете право на освобождение.

Можно ли воспользоваться льготой, если я продаю квартиру, а новую покупаю через несколько лет?

Да, но срок «трёх лет» считается с даты продажи квартиры. Если покупка происходит позже, льгота не применяется.

Что делать, если налоговый вычет не был предоставлен в срок?

В случае отказа или задержки необходимо подать апелляцию в налоговый орган в течение 30 дней с даты получения решения.

Как уменьшить налог, если я продаю квартиру, полученную в наследство?

Подайте заявление о применении вычета на 2 млн руб. в рамках продажи унаследованного имущества. При этом необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство и договор купли‑продажи.

Налог на продажу квартиры в 2026 году стал проще в расчёте благодаря автоматическому формированию деклараций ФНС, однако важно знать о существующих льготах и вычетах. При правильном оформлении документов можно полностью избавиться от налоговой нагрузки или сократить её до минимального уровня.

Помните о ключевых датах:

• 30‑дневный срок подачи заявления о вычете при покупке нового жилья;
• 15‑й день июля – крайний срок уплаты налога, если он не удержан автоматически;
• 5‑летний (или 5 лет 6 мес.) срок владения для освобождения от налога.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑службами ФНС.

Автор: ваш личный налоговый помощник.