Что такое «недострой» с точки зрения налогового законодательства
Недостроенный объект недвижимости (недострой) — это жилой или нежилой дом‚ строительство которого официно начато‚ но не завершено и не принят в эксплуатацию. С в России действует единая позиция ФНС и Минфина: если объект не введён в эксплуатацию‚ но уже имеет хотя бы фундамент или возведённые несущие конструкции‚ он считается недостроенным и подлежит налогообложению.
Кто и когда обязан платить налог
- Физические лица — собственники земельных участков‚ на которых расположен недострой.
- Индивидуальные предприниматели (ИП) — если объект строится для последующей коммерческой сдачи или продажи.
- Организации — при строительстве объектов для нужд бизнеса.
Обязанность по уплате налога возникает с момента‚ когда:
- Зарегистрировано право собственности на земельный участок.
- Появились первые признаки строительства (фундамент‚ стены‚ крыша).
- Информация об объекте внесена в ЕГРН.
Размер налога в 2026 году
Ставка и база налогообложения зависят от категории собственника и региона. Рассчитывается по кадастровой стоимости недостроя.
Физические лица
| Кадастровая стоимость (млн ₽) | Ставка |
|---|---|
| до 5 | 0‚1 % |
| от 5 до 10 | 0‚3 % |
| свыше 10 | 2 % |
ИП и компании
- Общий режим — 2‚2 % годовых от кадастровой стоимости.
- УСН «Доходы» — налог не платится‚ но объект учитывается в базе для расчёта налога на имущество.
Льготы и освобождения в 2026 году
В налоговый период 2026 г. действуют следующие льготы:
- Льгота для многодетных семей — вычет 50 м² из общей площади недостроя.
- Льгота для пенсионеров — полное освобождение при условии‚ что недострой не сдаётся в аренду.
- Инвестиционный вычет — можно уменьшить базу на сумму реальных затрат на строительство‚ подтверждённых чеками и договорами.
Как рассчитать налог самостоятельно
1. Узнайте кадастровую стоимость объекта на сайте rosreestr.gov.ru.
2. Умножьте кадастровую стоимость на ставку‚ соответствующую вашей категории.
3. Примените льготу или вычет‚ если есть право.
4. Полученная сумма — это годовой налог к уплате.
Куда и когда платить
Уведомление приходит до 1 ноября 2026 г.. Оплатить налог необходимо не позднее 1 декабря 2026 г.. Способы оплаты:
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru.
- Через Сбербанк Онлайн‚ Тинькофф‚ Госуслуги.
- В отделениях Почты России или банков.
Что будет‚ если не платить
Штраф: 20 % от суммы налога (40 % при умышленном уклонении).
Пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ключевая ставка на 04.2026 г. — 12 % годовых).
Взыскание: ФНС может обратить взыскание на имущество‚ включая сам недострой.
Как правильно завершить строительство и выйти из статуса «недостроя»
- Подать декларацию о завершении строительства в местную администрацию.
- Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
- Подать заявление на перерасчёт налога: после ввода дома в эксплуатацию ставка падает до 0‚1–0‚3 %‚ а льготы сохраняются.
- Не игнорируйте письма ФНС — штрафы растут быстро.
- Подавайте заявление на льготы до 31 октября 2026 г.
- Храните все чеки и акты — они уменьшают налоговую базу.
- Завершайте строительство в срок‚ чтобы снизить ставку.
Обновлено по состоянию на .