Актуально на 19 апреля 2026 г․
В чём суть изменений?
В 2021 году вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»․ Они касаются всех, кто:
- купил или планирует купить жилье с использованием материнского капитала;
- наследует или дарит долю в квартире;
- хочет продать или обменять свою долю․
Кому теперь обязаны выделять доли?
Если семья воспользовалась материнским капиталом, доли обязательно должны быть выделены:
- Всем детям, включая тех, кто родился после покупки жилья․
- Оба родителя (или один, если семья неполная)․
Размер долей законом не фиксирован: родители могут определить его самостоятельно в нотариальном соглашении, главное — чтобы каждый ребёнок получил не менее по 1 м² в общем имуществе․
Как выделить доли по новым правилам?
Пошаговая схема
- Получите выписку из ЕГРН на квартиру․
- Составьте нотариальное соглашение о долях (дети до 14 лет участвуют через законных представителей)․
- Подайте документы в Росреестр (МФЦ/Единый нотариальный оклад)․
- Получите обновлённую выписку ЕГРН с новыми долями․
Необходимые документы
- Паспорта родителей + Свидетельства о рождении детей․
- Сертификат материнского капитала и договор целевого займа (ипотеки), если использовались․
- Кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру․
- Нотариальное соглашение (бланк выдаёт нотариус)․
Как продать долю после выделения?
С 2021 года добавился дополнительный барьер:
- Сначала нужно предложить долю остальным собственникам (ст․ 250 ЖК РФ) — письменно и нотариально․
- Если никто не выкупит в течение 30 дней, можно продать третьему лицу по той же цене․
- Для сделки потребуется:
- Разрешение органа опеки, если в квартире живут дети-совладельцы․
- Отказные письма всех участников доли․
Что изменилось для ипотечников?
Если квартира находится в залоге у банка, выделить доли можно, но:
- нужно письменное согласие банка;
- доли оформляются в обременении до полного погашения кредита;
- в ЕГРН ставится отметка о залоге, но права детей уже защищены․
Штрафы и риски
| Нарушение | Размер санкций |
|---|---|
| Не выделили доли после маткапитала | до 50 000 ₽ (ст․ 5․27 КоАП) + обязательное выделение через суд |
| Продали долю без уведомления собственников | сделку могут признать недействительной в течение 3 месяцев |
Частые вопросы
Вопрос 1․ Можно ли выделить доли «виртуально» без нотариуса?
Нет․ С 2021 года соглашение обязательно заверяется нотариально, иначе Росреестр откажет в регистрации․
Вопрос 2․ Что если ребёнок родится после покупки?
Долю нужно выделить в течение 6 месяцев после получения сертификата на нового ребёнка, иначе придётся возвращать материнский капитал․
Вопрос 3․ Как просмотреть свои доли онлайн?
Войдите на rosreestr․gov․ru, закажите выписку ЕГРН за 350 ₽, либо используйте мобильное приложение «Госуслуги»․
Пять полезных советов от экспертов
- Сразу планируйте доли в договоре купли-продажи, чтобы потом не платить 3 000–7 000 ₽ за нотариальное соглашение․
- Не откладывайте на последний день: очереди к нотариусам вырастают в августе и декабре․
- Проверяйте ЕГРН после регистрации: ошибки встречаются в 2 % случаев․
- Сохраняйте квитанции о госпошлине — пригодятся при продаже доли․
- Если квартира в новостройке, дождитесь ввода в эксплуатацию, иначе нотариус не сможет оформить доли․
Новый закон 2021 года сделал выделение долей обязательным и добавил нотариальный контроль․ Это защищает права детей, но требует от родителей больше времени и денег․ Главное, не затягивать: чем раньше вы оформите доли, тем меньше рисков в будущем․
Бесплатная консультация: позвоните в Федеральную нотариальную палату России по телефону +7 -95 621-39-55 или запишитесь онлайн на notariatus․ru․
Все нормативные ссылки актуальны на ․ Перед подачей документов уточните детали у своего нотариуса или юриста․