Владение жилой недвижимостью в России остаётся актуальной темой даже для тех, кто переехал за границу․ Налоговое законодательство РФ различает налоговых резидентов и нерезидентов, а от этого зависит, какие обязательства возникнут у владельца квартиры․ В статье подробно рассмотрим все виды налогов, ставки, льготы и порядок уплаты для владельцев квартир, проживающих за пределами России․

Налоговое резидентство: кто считается резидентом, а кто — нерезидентом?

• Резидент РФ — физическое лицо, находящееся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев․
• Нерезидент РФ — лицо, которое не удовлетворяет вышеуказанному условию․ Для него применяется отдельный налоговый режим․

Если вы постоянно проживаете за границей и в календарном году не превышаете 183 дней в России, вы считаетесь нерезидентом и будете платить налоги по повышенным ставкам․

Какие налоги связаны с квартирой в России?

1. Налог на имущество физических лиц (имущественный налог), ежегодный налог, рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости․
2. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры — удерживается с разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения (при отсутствии вычета)․
3. Налог на доходы от сдачи квартиры в аренду — облагается как доход от предпринимательской или иной деятельности․

Налог на имущество (имущественный налог)

Для нерезидентов ставка имущественного налога в 2026 году составляет 0,2 % от кадастровой стоимости жилого помещения․ При этом в некоторых регионах могут действовать локальные надбавки (например, 0,3 % в Москве)․

Как рассчитывается налог?

Налоговая база = Кадастровая стоимость (КС) квартиры × Ставка налога

Пример расчёта (Москва, 2026):

• Кадастровая стоимость квартиры – 10 000 000 ₽
• Ставка налога – 0,2 % (0,002)
• Налог к уплате – 10 000 000 ₽ × 0,002 = 20 000 ₽

Сроки и порядок уплаты

• Налог уплачивается один раз в год, обычно до 31 декабря текущего года․
• Оплата производится через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru или в банке по реквизитам, указанным в уведомлении․

Налог на доходы от продажи квартиры (НДФЛ)

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 % от полученного дохода․ Доходом считается разница между продажной ценой и суммой, за которую квартира была приобретена (с учётом расходов на улучшения, если они документально подтверждены)․

Исключения и льготы

• Если квартира находилась в собственности более 5 лет, то налог не взимается (постановление от 2025 г․, действующее и в 2026 г․)․
• Продажа в результате наследования или дарения от близкого родственника (родственники первой степени) также может быть освобождена от НДФЛ, если получатель не получил доход от её последующей продажи в течение 5 лет․

Пример расчёта налога

Куплена за 5 000 000 ₽, продана за 9 000 000 ₽, срок владения 3 года․

• Доход = 9 000 000 ₽ – 5 000 000 ₽ = 4 000 ₽
• Налог = 4 000 ₽ × 30 % = 1 200 000 ₽

Порядок уплаты

1. Заполнить форму Декларация 2‑НДФЛ за год продажи․
2. Подать декларацию в ФНС по месту регистрации (можно онлайн через Личный кабинет)․
3. Оплатить налог в течение 30 дней с даты подачи декларации (обычно до 30 апреля следующего года)․

Налог на доходы от аренды квартиры

Налоговые обязательства зависят от того, как вы получаете арендный доход:

Льготы

• Если арендный доход не превышает 1 000 000 ₽ в год, нерезидент может воспользоваться налоговым вычетом в размере 13 % (только для физических лиц‑нерезидентов, если квартира находится в собственности более 5 лет)․
• Сдача в аренду более чем на 30 дней в календарном году может потребовать уплаты налога на имущество по ставке 0,2 % от кадастровой стоимости, но обычно он уже включён в общий налог на имущество․

Как подать налоговую декларацию из-за границы

1. Регистрация в личном кабинете ФНС – требуется подтверждение идентификации (например, через ЕГРН, СНИЛС, паспорт)․
2. Заполнить нужную форму (2‑НДФЛ для доходов от продажи/аренды, 3‑НДФЛ – при получении иных доходов)․
3. При подаче онлайн приложить копии договоров купли‑продажи, договоров аренды, выписки из ЕГРН, подтверждения расходов․
4. Оплатить налог через банковскую карту, онлайн‑перевод или в банке по реквизитам, указанным в платёжном поручении․
5. Сохранить подтверждение оплаты – оно понадобится при выезде из России (для получения справки об отсутствии долгов)․

Как уменьшить налоговую нагрузку

• Учёт расходов на улучшение квартиры (ремонт, перепланировка) – их стоимость можно добавить к базе приобретения, уменьшив налогооблагаемый доход․
• Продажа после 5‑летнего владения – полностью освобождает от НДФЛ․
• Сдача в аренду через ИП – ставка 6 % вместо 30 %․
• Налоговый вычет 13 % при продаже – доступен, если квартира использовалась как основное место жительства более 5 лет и продавец не является резидентом․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли платить налог на имущество, если я владею квартирой, но не живу в России?

Да․ Налог на имущество взимается независимо от места проживания владельца․ Ставка для нерезидентов в 2026 г․ – 0,2 % от кадастровой стоимости, но в регионах могут быть надбавки․

Вопрос: Какой срок уплаты НДФЛ после продажи квартиры?

Налог уплачивается в течение 30 календарных дней с даты подачи декларации 2‑НДФЛ․ Обычно декларацию подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивается до 30 мая․

Вопрос: Можно ли оформить продажу через представителя?

Да․ Нерезидент может уполномочить представителя (доверенное лицо) в России․ Доверенность должна быть нотариально заверена и апостилирована, а представитель подаёт декларацию и уплачивает налог от имени владельца․

Вопрос: Что будет, если я не уплачу налог в срок?

ФНС начислит штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, плюс пеню 1 % за каждый полный месяц просрочки․

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я получил квартиру в дар от родственника?

Если даритель – близкий родственник (родитель, супруг, дети), получатель не обязателен платить налог на дарение, но при последующей продаже обязан уплатить НДФЛ (30 % от прибыли) либо воспользоваться льготой 5‑летнего владения․

Для владельцев квартиры в России, проживающих за границей, важнейшими налоговыми обязательствами являются:

• Ежегодный имущественный налог (0,2 % от кадастровой стоимости)․
• Налог на доходы при продаже (30 % от прибыли), если срок владения менее 5 лет․
• Налог на арендный доход (30 % для частных арендодателей, 6 % при регистрации ИП)․

Своевременная подача деклараций и уплата налогов позволяют избежать штрафов и проблем с ФНС․ При правильном планировании (например, удержание квартиры более 5 лет) можно существенно сократить налоговую нагрузку․

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на международном налогообложении․

Дата составления статьи: