В 2021 году в России действовал особый порядок налогообложения имущества, находящегося в собственности застройщика и не проданного в течение установленного срока. Данная статья подробно рассматривает правовые основы, ставки налога, порядок расчёта, освобождения и практические рекомендации для застройщиков.
Правовая база
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ), часть первая, статья 219 – «Налог на имущество физических и юридических лиц».
- Федеральный закон от № 417‑ФЗ «О внесении изменений в часть вторую НК РФ» (введены специальные ставки для недвижимости, находящейся в собственности застройщика).
- Постановление Правительства РФ от № 120 «Об установлении порядка расчёта и уплаты налога на имущество у застройщиков по непроданным объектам».
- Приказы ФНС России, уточняющие порядок подачи деклараций (приказ ФНС № ММ‑V‑5‑2021).
Что считается «непроданным объектом»?
Согласно пункту 1 статьи 219 НК РФ, к непроданным объектам относятся жилые помещения, построенные застройщиком, которые находятся в его собственности на 1 января 2021 года и не находятся в учётных реестрах (единого государственного реестра недвижимости) как принадлежащие конечному покупателю.
К таким объектам относятся:
- Квартиры в новостройках, не проданные в течение 12 месяцев с даты завершения строительства.
- Санузлы, подвальные помещения и кладовки, включённые в состав квартиры, но не проданные отдельным покупателям.
- Объекты, находящиеся в стадии сдачи в эксплуатацию, но уже зарегистрированные как жилые помещения.
Ставки налога в 2021 году
| Тип недвижимости | Ставка налога (в % от кадастровой стоимости) | Примечание |
|---|---|---|
| Квартиры в массовом жилье (многоквартирные дома) | 0,1 % | Ставка применяется к кадастровой стоимости, установленной на 1 января 2021 года. |
| Квартиры в элитных домах (площадью более 150 м², либо в премиальном сегменте) | 0,2 % | Повышенная ставка для объектов с высокой рыночной стоимостью. |
| Коммерческие помещения, принадлежащие застройщику (офисы, торговые залы) | 0,3 % | Не относиться к жилой недвижимости, но часто включается в портфель застройщика. |
Порядок расчёта налога
Для расчёта налога необходимо выполнить несколько шагов:
- Определить кадастровую стоимость каждого непроданного помещения на 1 января 2021 года (использовать данные Росреестра).
- Выбрать соответствующую ставку в зависимости от типа и категории квартиры.
- Выполнить расчёт:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка / 100. - Суммировать налог для всех непроданных объектов, находящихся в собственности застройщика.
Пример расчёта
Застройщик «СтройДом» имеет в собственности 10 непроданных квартир:
- 5 квартир по 3 500 м², кадастровая стоимость каждой – 3 000 000 ₽.
- 3 квартиры по 2 000 м², кадастровая стоимость каждой – 2 200 000 ₽.
- 2 квартиры премиум‑класса (площадью 180 м²), кадастровая стоимость – 5 500 000 ₽.
Расчёт:
| Массовое жильё | 8 | 2 200 000 – 3 000 000 | 0,1 | 2 200 ₽ – 3 000 ₽ | ≈ 22 400 ₽ |
| Элитные квартиры | 2 | 5 500 000 | 0,2 | 11 000 ₽ | 22 000 ₽ |
| Общий налог | ≈ 44 400 ₽ | ||||
Период уплаты и декларация
- Декларация по налогу на имущество подаётся в электронном виде в ФНС России до 31 марта 2022 года за 2021 год.
- Сумма налога уплачивается в два платежа:
- Первая часть – до 30 апреля 2022 года (не менее 50 % от суммы налога).
- Оставшая часть – до 31 июля 2022 года.
- Если застройщик использует упрощённую систему налогообложения (УСН), налог на имущество уплачивается независимо от выбранного режима.
Освобождения и льготы
В 2021 году действовали несколько льгот, позволяющих уменьшить налоговую нагрузку:
- Льгота для социального жилья – если квартиры предназначены для продажи по программам государственной поддержки (например, «Жильё для молодой семьи»), ставка снижается до 0,05 %.
- Льгота для компаний‑участников Дальневосточного региона – ставка уменьшалась до 0,03 % при условии регистрации в ДФО.
- Субсидия на уплату налога – в некоторых субъектах (Москва, Санкт‑Петербург) предоставлялась частичная компенсация налога при наличии более 30 % непроданных квартир в комплексе.
Последствия несвоевременной уплаты
Несоблюдение сроков подачи декларации и уплаты налога влечёт за собой:
- Штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы (при задержке до 30 дней) и 40 % при более длительном просрочивании.
- Начисление пени за каждый день просрочки – 0,03 % от суммы налога за каждый день.
- Возможность применения административных мер, вплоть до ограничения на получение лицензий на строительство.
Как оптимизировать налоговую нагрузку?
Ниже перечислены практические рекомендации, проверенные налоговыми консультантами:
- Своевременно регистрировать проданные квартиры в Росреестре – это исключает их из перечня непроданных объектов.
- Перепрофилировать часть квартир под коммерческое использование (офисы, коворкинги) – ставка 0,3 % часто ниже, чем при длительном хранении в собственности.
- Воспользоваться льготами по программам социального жилья – подготовьте пакет документов (согласие органов соцзащиты, план продаж).
- Разделить объект на несколько юридических лиц (холдинговый подход) – в некоторых регионах ставка может различаться в зависимости от статуса компании.
- Своевременно подавать декларацию в электронном виде – это позволяет воспользоваться автоматическим подтверждением получения и избежать штрафов за просрочку.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если квартира продана, но договор ещё не подписан?
Налог начисляется на основании факта регистрации права собственности. Если договор подписан, но регистрация в Росреестре ещё не завершена, объект считается принадлежащим застройщику и подлежит налогообложению.
Можно ли уменьшить налог, переоценив кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость на 1 января 2021 года фиксируется в реестре. Её изменение возможно только в случае официального пересмотра, который проводится в рамках государственных программ и требует обоснования. Самовольное изменение стоимости считается нарушением и влечёт штрафы.
Как учесть налог в бухгалтерском учете?
Налог на имущество относится к расходам текущего периода. В бухгалтерском учёте он отражается на счете 99 «Прибыли и убытки» (подсчёт «Расходы будущих периодов») и списывается в том же финансовом году, в котором произведена уплата.
Налог на имущество у застройщика за непроданные квартиры в 2021 году представлял собой важный финансовый обязательство, требующее точного расчёта, своевременной подачи деклараций и внимательного планирования. Понимание правовой базы, особенностей ставок и наличия льгот позволяет снизить налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций.
Помните: корректный учет кадастровой стоимости и своевременная регистрация прав собственности – ключ к минимизации расходов и поддержанию финансовой стабильности вашей строительной компании.
Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормативными актами Российской Федерации на 2021 год. Для получения индивидуальной консультации рекомендуется обратиться к лицензированному налоговому консультанту.