Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Вступившие в силу с 1 января 2024 года поправки в Налоговый кодекс РФ изменили правила исчисления и уплаты налога на имущество организаций в отношении объектов незавершённого строительства (далее – ОНС). Ниже разобраны все ключевые изменения, ставки, льготы и практические шаги по учёту и уменьшению налоговой нагрузки.
Что такое объект незавершённого строительства (ОНС)
ОНС – это капитальное строение, строительство которого ещё не завершено и не принято к учёту в качестве основного средства (ОС). Важно: с 2024 года такие объекты облагаются налогом на имущество независимо от степени готовности.
- Учёт по Кадастру: если объект уже внесён в ЕГРН как «незавершённое строительство», налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.
- Учёт по Остаточной стоимости: если кадастровая стоимость отсутствует, база = первоначальная стоимость – начисленная амортизация.
Кто обязан платить
Налогоплательщики – все российские юридические лица, у которых на балансе числится ОНС:
- Застройщики (девелоперы).
- Организации, возводящие объекты для собственных нужд (заводы, склады, офисы).
- Компании-инвесторы долевого строительства.
Иностранные организации, ведущиe деятельность через российские обособленные подразделения, также подпадают под правила.
Налоговая база и ставки в 2026 году
| Тип объекта | База | Максимальная ставка (федеральная) | Региональная ставка (пример, Москва) |
|---|---|---|---|
| ОНС, включённый в ЕГРН | Кадастровая стоимость | 2,2 % | 0,5 % (льготная для жилых проектов) |
| ОНС без кадастровой стоимости | Среднегодовая остаточная стоимость | 2,2 % | 2,2 % |
Важно: субъекты РФ вправе снижать ставки до 0 % или устанавливать дифференцированные льготы.
Календарь отчётности
- Авансовые платежи: не позднее 30 дней после окончания I, II и III кварталов.
- Годовая декларация: до 25 марта следующего года (в 2026 г. – до 25 марта 2027 г.).
- Платёж: единый годовой платёж не позднее 25 марта 2027 г. (если регион не отменил авансы).
Пошаговый алгоритм расчёта
Шаг 1. Определяем основание
Если объект включён в региональный перечень кадастровой оценки – используем кадастровую стоимость. Если нет – остаточную бухгалтерскую.
Шаг 2. Вычисляем налоговую базу
- Кадастровая стоимость × доля права (если объект в долевой собственности).
- Среднегодовая остаточная стоимость без кадастрового значения: (остаток на 01.01 + остаток на 01.04 + … + остаток на 31.12) / 13.
Шаг 3. Применяем ставку и льготу
Пример: ОНС в Москве, кадастровая стоимость 100 млн руб., ставка 0,5 %.
Налог = 100 000 000 × 0,5 % = 500 000 руб. в год.
Региональные льготы в 2026 году (топ-5)
| Регион | Условие льготы | Ставка, % |
|---|---|---|
| Москва | Жилые многоквартирные дома до ввода в эксплуатацию | 0,1 |
| Санкт-Петербург | Инвестиционные проекты категории «Приоритетный» | 0,0 |
| Татарстан | Объекты ИТ-парков | 0,0 (5 лет) |
| Краснодарский край | Сельхозназначения | 0,3 |
| Новосибирская обл. | Любые ОНС до 300 м² | 0,0 |
Как снизить налоговую нагрузку
- Обжаловать кадастровую стоимость: подайте заявление в комиссию при Росреестре или в суд (срок – до 30 сентября текущего года, чтобы применить новую стоимость уже в 2026 г.).
- Зарегистрировать объект как особую зону: например, ТОР, опережающий социально-экономический рост, индустриальный парк – возможность 0 % до 10 лет.
- Ускорить ввод в эксплуатацию: после кадастрового учёта как «здание» ставка может быть выше, но появится право на амортизационную премию и вычет НДС.
- Разбить ОНС на несколько самостоятельных объектов: таким образом можно попасть под льготный лимит по площади/стоимости.
Ошибки, которых стоит избегать
- Отсутствие в ЕГРН: не занесённый в кадастр объект всё равно облагается (по бухстоимости), но налоговики могут начислить пени за неподанную декларацию.
- Использовать льготу без подачи заявления: для получения региональной льготы обязательно подаётся заявление до 1 февраля 2026 г.
- Не пересчитывать авансы: если кадастровая стоимость изменилась в течение года, авансы нужно пересчитать и подать уточнёнку.
Чек-лист юриста и бухгалтера
До :
- Проверить ЕГРН на предмет наличия записи «ОНС».
- Сравнить кадастровую стоимость с рыночной: при завышении – готовить обращение в комиссию.
- Изучить региональный закон о льготах 2026 г.
- До подать заявление на льготу (если есть).
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Можно ли не платить налог, если ОНС арендуют и не числится на балансе?
Ответ: Нет. Аренда не освобождает: налог платит балансодержатель – организация, на которую записан объект в ЕГРН.
Вопрос: Как отразить налог в бухгалтерском учёте?
Ответ: Дт 91.2 «Прочие расходы» – Кт 68.04 «Расчёты по налогу на имущество».
С 2024 года незавершённое строительство стало полноценным объектом налогообложения. Грамотный учёт, своевременное получение льгот и мониторинг кадастровой стоимости позволяют компаниям сократить налоговую нагрузку до нуля. Обязательно проконсультируйтесь с региональной ИФНС или квалифицированным налоговым консультантом для индивидуального расчёта.
Материал подготовлен на основе Налогового кодекса РФ (гл. 30), Письма Минфина РФ № 03-05-05-01/118432 от и открытых данных ФНС.