Если вы продаёте квартиру, которая находилась в вашей собственности менее 3 лет, вам придётся уплатить НДФЛ, налог на доходы физических лиц. Ниже подробно разберём, как рассчитать налог, какие есть льготы и как избежать или уменьшить платёж.

Какой налог нужно платить?

При продаже недвижимости до истечения минимального владельческого периода (3 года) доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов).

Как рассчитать налог

Налог рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет) × 13%

Доход от продажи

Это цена, указанная в договоре купли-продажи. Однако, если цена существенно ниже кадастровой стоимости, налоговая может использовать 70% от кадастровой стоимости как базу для расчёта.

Налоговые вычеты

Можно выбрать один из двух вариантов уменьшения налогооблагаемой базы:

• Вычет в размере 1 000 000 ₽ — если у вас нет (или вы не хотите использовать) документов о расходах на покупку квартиры.
• Вычет в размере фактических расходов — если вы можете подтвердить покупку квартиры (договор, чеки, банковские выписки).

Примеры расчёта

Пример 1: Без документов о покупке

Квартира продана за 4 000 000 ₽, в собственности менее 3 лет, документы о покупке отсутствуют.

Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 ₽

Пример 2: С документами о покупке

Квартира куплена за 3 200 000 ₽, продана за 4 000 000 ₽.

Налог = (4 000 000 − 3 200 000) × 13% = 104 000 ₽

Когда не нужно платить налог

Вы освобождены от НДФЛ при продаже квартиры, если:

• Она была в вашей собственности 3 года и более (для квартир, полученных до ).
• Она была в вашей собственности 5 лет и более (для квартир, приобретённых после ).
• Квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или договору пожизненного содержания — в этом случае минимальный срок владения 3 года.

Как и когда подать декларацию

Даже если налог не нужно платить (например, вы использовали вычет, который полностью покрыл доход), необходимо:

1. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи.
2. Оплатить налог до 15 июля того же года.

Как заполнить декларацию

Декларация подаётся в электронном виде через:

• Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru
• Приложение «ФНС России»
• Госуслуги

Изменения 2026 года

С 1 апреля 2026 года изменились реквизиты платежных поручений (приказ Минфина № 58н):

• Обновлён КБК для НДФЛ
• Изменён статус плательщика в платёжке

Уточните актуальные реквизиты на сайте ФНС или в личном кабинете.

Частые ошибки

• Не подают декларацию, считая, что налога нет — штраф 1 000 ₽ минимум.
• Указывают заниженную цену в договоре — налоговая может пересчитать налог по кадастру.
• Не сохраняют чеки и договор — теряют возможность применить вычет по расходам.

Что делать, если квартира в долевой собственности

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, сумма вычета делится между ними пропорционально доле или по соглашению.