Дата публикации: 19 апреля 2026 г. 23:26 (мск)
Продажа офиса, склада или торгового помещения обязательно влечёт за собой расчёты с государством.
Ниже разобраны все ключевые моменты, которые нужно знать физическому лицу, чтобы не столкнуться со штрафами и излишними выплатами.
Главный вопрос — кто продаёт
- Физлицо (не ИП) — платит НДФЛ по правилам «продажи имущества» (ст. 214.1 НК РФ).
- Индивидуальный предприниматель — налог зависит от применённого режима: ОСНО, УСН, ПСН.
- Юрлицо — вопросы НДФЛ и имущественного налога рассматриваются отдельно.
Внимание! Если объект использовался в бизнесе, даже физлицо может быть приравнено к ИП, и налог посчитают по предпринимательским правилам.
НДФЛ для физлиц в 2024–2026 гг.
Ставки
| Статус продавца | 2024 | 2025–2026 |
|---|---|---|
| Резидент РФ | 13 % | 13 % до 2,4 млн ₽; 15 % на доход 2,4–5 млн ₽; 22 % свыше 5 млн ₽ |
| Нерезидент РФ | 30 % | 30 % |
Минимальный срок владения
Для коммерческой недвижимости льготный 3- или 5-летний срок НЕ действует.
При продаже в течение любого периода до 5 лет возникает налоговая база, если:
- объект не жилой;
- именно коммерческая недвижимость (офис, склад, магазин и т.д.).
Исключения:
- При продаже жилой недвижимости и наличии ≥ 2 детей налог не платится даже при сроке < 5 лет (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, ФЗ-259 от ).
- Объекты, получённые по наследству или дару от близких родственников, могут претендовать на льготный срок 3 года.
Как посчитать
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – вычеты) × ставка
Возможные вычеты
- Фактические расходы на покупку — при наличии договора и платежек.
- Имущественный вычет 250 000 ₽ — если документов о расходах нет.
- Можно выбрать только один способ.
Пример расчёта:
Помещение куплено за 5 млн ₽, продаётся за 7 млн ₽. Налоговая база = 7 млн – 5 млн = 2 млн ₽.
НДФЛ 2025 года: 2,4 млн ₽ × 13 % = 0 (вся сумма в пределах 2,4 млн), значит, 2 млн ₽ × 13 % = 260 000 ₽.
Сроки подачи декларации и уплаты
- Декларация 3-НДФЛ — не позднее 25 марта года, следующего за годом продажи (например, за 2025 г. — до ).
- Оплата налога — не позднее 15 июля.
Особенности ИП
| Режим | Налоги при продаже | Комментарий |
|---|---|---|
| ОСНО | НДФЛ 13 %/15 %/22 % + НДС 20 % | Можно уменьшить базу на расходы, НДС применяется как при обычных продажах. |
| УСН «Доходы» | 6 % от всей выручки | Расходы не учитываются, но можно использовать «упрощёнку» и не платить НДС. |
| ПСН | Фиксированный патент + НДС 20 % | Если продажа вне патентной деятельности — придётся отдельно рассчитать НДФЛ. |
Подсказка: чтобы не платить 13 % НДФЛ, ИП может «выпустить» объект из оборота и продать уже как физлицо, если прошло 5 лет с момента вывода из предпринимательской деятельности.
Имущественный налог в 2026 г.
До момента продажи владелец ежегодно платит налог на имущество.
База определяется кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января отчётного года.
Ставка для коммерческой недвижимости — до 2 % от кадастровой стоимости (ст. 380 НК РФ).
Льготы предусмотрены муниципалитетами, проверьте в «Перечне льготных объектов».
Пошаговая чек-листа для продавца
- Определите статус: физлицо, ИП или юрлицо.
- Проверьте срок владения (меньше/больше 5 лет).
- Рассчитайте налоговую базу: цена продажи минус расходы или 250 000 ₽.
- Подготовьте документы: договор купли-продажи, платёжки, свидетельство о праве собственности.
- До 25 марта подайте 3-НДФЛ через сайт ФНС или лично.
- До 15 июля перечислите налог.
Частые ошибки
- Игнорирование декларации при сроке владения < 5 лет — штраф 5 % от суммы налога ежемесячно (но не более 30 % и не менее 1 000 ₽).
- Попытка «спрятать» выручку — налоговая сверит данные с Росреестром и банками.
- Неверный статус: продали как физлицо, а объект был в УСН — это чревато доначислением НДФЛ по 13 % плюс пени.
При продаже коммерческой недвижимости физическим лицом главным становится НДФЛ 13 % (или 15–22 % при доходах выше порогов).
Льготный 3/5-летний срок не распространяется на коммерческие объекты, но можно снизить базу либо документами расходов, либо вычетом 250 000 ₽.
С 2025 года действует прогрессивная шкала, а нерезиденты всегда платят 30 %.
Не забывайте про ежегодный налог на имущество и корректное оформление ИП-режима при необходимости;
Дисклеймер: Статья подготовлена на основе актуальных данных НК РФ на 2026 год.
Перед сделкой рекомендуем получить индивидуальную консультацию у квалифицированного налогового специалиста.