Короткий ответ: да, в большинстве случаев придётся заплатить налог. Ниже ― разбор всех возможных ситуаций, ставок, льгот и способов снизить платёж.
Одинаковые ли правила для квартиры и офиса?
С точки зрения Налогового кодекса РФ разницы между жилой и коммерческой недвижимостью нет. В любом случае доход от продажи является объектом налогообложения. Главное ― кто продаёт и как долго владел.
Кто выступает продавцом?
Физическое лицо, не являющееся ИП
- Ставка НДФЛ: 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).
- Минимальный срок владения:
- 5 лет ― если объект куплен после .
- 3 года ― если приобретён по наследству, дарению от близкого родственника или приватизация.
- Налога НЕ будет, если срок владения больше указанного.
- Использовалось ли помещение в бизнесе? Если да, то льготный срок не действует: налог взимается всегда, независимо от срока владения (письмо ФНС № 03-04-05/94986).
Индивидуальный предприниматель (ИП)
- Налог зависит от режима налогообложения:
- УСН «Доходы» ― 6 % от всей выручки.
- УСН «Доходы–Расходы» ― 15 % от разницы (но не менее 1 % от выручки).
- ОСНО ― 13 % НДФЛ + 20 % НДС (если ИП плательщик НДС).
- Важно: если объект числился в ЕГРЮЛ как основное средство, то при УСН разрешён только пониженный вычет амортизации.
Юридическое лицо
- Налог на прибыль: 20 % от разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью.
- НДС: 20 % с полной цены сделки (если компания на ОСНО).
- Налог на имущество организаций перестаёт начисляться с месяца, следующего за месяцем продажи.
Как уменьшить налог?
Имущественный вычет
Физлицо может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. или на фактические расходы на приобретение (что выгоднее ― выбирает сам налогоплательщик).
Переоценка кадастровой стоимости
Если кадастровая оценка > рыночной цены, можно подать в Росреестр заявление о пересмотре стоимости и тем самым снизить базу по налогу на имущество и, косвенно, НДФЛ.
Продажа через «оптимизацию юрлица»
Вместо продажи помещения продаётся 100 % доля в уставном капитале ООО, которое владеет недвижимостью. Тогда покупатель фактически получает объект, а продавец уплачивает 13 % НДФЛ с дохода от продажи доли, но избегает НДС и налога на прибыль. Этот способ юридически рискован и требует профессионального сопровождения.
Разбивка цены договора
Часть суммы оформляется как возмещение за мебель и оборудование, которые НЕ являются объектами недвижимости. Это уменьшает налогооблагаемую базу, но может вызвать вопросы у ФНС.
Примеры расчёта
Пример 1. Физлицо, владеет офисом 3 года, покупал за 5 млн, продаёт за 7 млн
Налоговая база: 7 – 5 = 2 млн руб.
НДФЛ: 2 млн × 13 % = 260 000 руб.
Пример 2. То же лицо, но объект был сдан в аренду и числился как используемый в предпринимательской деятельности
Независимо от срока налог рассчитывается по той же схеме, льготный срок 5 лет не применяется.
Пример 3. ИП на УСН «Доходы» продаёт склад через 6 лет владения
6 % от цены сделки, например 10 млн × 6 % = 600 000 руб.
Как подать декларацию
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Куда: через личный кабинет ФНС, Госуслуги или лично в ИФНС.
- Документы: договор купли-продажи, платёжные поручения/квитанции, ЕГРН-выписка.
Важные изменения 2025 года
- Прогрессивная шкала НДФЛ: доходы свыше 5 млн руб. облагаются по ставке 15 %.
- Расширен перечень объектов недвижимости, для которых обязательна кадастровая оценка (влияет на имущественный налог и НДФЛ).
- Уточнён порядок подтверждения «делового статуса» объекта: если в ЕГРЮЛ указано «для сдачи в аренду», ФНС автоматически считает, что он использовался в бизнесе.
Чек-лист для продавца
- ☐ Проверить срок владения (ЕГРН-выписка).
- ☐ Определить, использовалось ли помещение в бизнесе.
- ☐ Выбрать выгодный вариант вычета (1 млн или фактические расходы).
- ☐ Рассчитать налог исходя из своего статуса.
- ☐ Подать декларацию и уплатить налог вовремя.
Независимо от того, что вы продаёте ― квартиру, офис или склад ― в 2025 году налог придётся заплатить, если срок владения меньше установленного или объект использовался в предпринимательской деятельности. При правильном подходе можно законно сэкономить десятки и сотни тысяч рублей за счёт вычетов и грамотного выбора системы налогообложения;