Что такое «инвестиционная недвижимость» и почему для неё важна амортизация?
Инвестиционная недвижимость — это земельные участки, здания, помещения или иные объекты недвижимости, которые организация держит не для собственного использования, а для получения:
- арендных платежей;
- дохода от роста рыночной стоимости;
- или обоих видов доходов одновременно.
Начисление амортизации снижает налоговую базу по налогу на прибыль, а также формирует экономически обоснованную стоимость актива в отчётности. С 2021 г. правила изменились: теперь всё регулируется ФСБУ 6/2020 «Основные средства».
Ключевые элементы амортизации по ФСБУ 6/2020
| Элемент | Что означает для инвестиционной недвижимости | Как определить |
|---|---|---|
| Срок полезного использования (СПИ) | Период, в течение которого объект будет приносить экономические выгоды арендатору или рост стоимости. | Расчётно: техническое заключение + анализ арендного рынка + прогноз цен на недвижимость. |
| Ликвидационная стоимость | Сумма, которую компания ожидает получить при выбытии объекта за вычетом расходов на выбытие. | Оценка по сравнению с аналогами на «вторичном» рынке, минус затраты на демонтаж/юр. оформление. |
| Способ начисления амортизации | Метод распределения стоимости актива по годам использования. | Выбор из трёх методов ФСБУ 6/2020: прямолинейный, уменьшаемого остатка, пропорционально объёму продукции (работ). |
Важно: ФСБУ 6/2020 обязывает ежегодно пересматривать СПИ, ликвидационную стоимость и способ амортизации. Если ожидания изменились → корректировки вносятся проспективно (начиная с отчётного периода).
Дата начала амортизации: как не ошибиться
Согласно Инструкции 157н (применяется для бюджетных учреждений) и общим положениям ФСБУ 6/2020, амортизация начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию:
- Дата госрегистрации права собственности → 19 марта 2026 г.
- Фактическая передача объекта арендатору → 20 марта 2026 г.
- Амортизация начинается → 1 апреля 2026 г.
Как рассчитать амортизацию: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Определите первоначальную стоимость
Формула:
Первоначальная стоимость = Затраты на приобретение + доведение до состояния, пригодного для использования + оценочные обязательства
Шаг 2. Выберите способ амортизации
- Прямолинейный, равными долями, если объект стабильно сдаётся в аренду без существенных колебаний доходов.
- Уменьшаемый остаток — если ожидается быстрый моральный износ или высокий спрос в первые годы.
- Пропорционально объёму продукции — если плата за аренду зависит от выработки арендатора (к примеру, складской комплекс с оплатой за тонно-километры).
Шаг 3. Рассчитайте годовую норму
Пример (прямолинейный способ):
- Первоначальная стоимость = 50 000 000 руб.
- Ликвидационная стоимость = 5 000 000 руб.
- СПИ = 20 лет.
Годовая амортизация:
(50 000 000 – 5 000 000) ÷ 20 = 2 250 000 руб. в год
Ежемесячно: 2 250 000 ÷ 12 = 187 500 руб.
Бухгалтерские проводки (пример для коммерческой организации)
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма |
|---|---|---|---|
| Начислена амортизация за апрель 2026 г. | 20 (26, 44) | 02 | 187 500 руб. |
Если объект сдан в субаренду, затраты на амортизацию можно отнести на счёт 91.02 «Прочие расходы».
Налоговые особенности 2026 года
- Налог на прибыль: амортизация относится на расходы равномерно каждый месяц.
- Упрощённая система: инвестиционную недвижимость можно учесть в расходах только при продаже (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
- Налог на имущество: объекты оцениваются по кадастровой стоимости → амортизация не влияет на базу налога на имущество.
Чек-лист ежегодной проверки амортизационных параметров
- Сравнить фактические доходы от аренды с прогнозом и при необходимости скорректировать СПИ.
- Проанализировать рыночные котировки на аналогичные объекты → обновить ликвидационную стоимость.
- Оценить, не изменился ли способ потребления экономических выгод (например, переход с прямой аренды на договор управляющей компании).
- Оформить приказ (протокол совета директоров) о корректировке амортизационных параметров.
Краткий итог
Начисление амортизации на инвестиционную недвижимость в 2026 году требует:
- ежегодного пересмотра СПИ, ликвидационной стоимости и метода амортизации (ФСБУ 6/2020);
- точного соблюдения даты начала амортизации (1-е число следующего месяца);
- документального подтверждения всех расчётов оценкой, техническим заключением и приказом руководителя.
Соблюдение этих условий позволит избежать споров с налоговыми органами и обеспечит достоверность бухгалтерской отчётности.
© 2026, «Бухгалтерский экспресс». Все права защищены.