Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
Что такое «действительное состояние» земель и зачем его выявлять?
Действительное состояние земель — это совокупность количественных и качественных характеристик участка на конкретный момент времени, отражающих:
- физико-химические параметры почв;
- уровень загрязнения и захламления;
- наличие деградационных процессов (эрозия, уплотнение, переувлажнение);
- соответствие фактического использования целевому назначению.
Выявление этого состояния необходимо для:
- обоснования налоговой базы и кадастровой оценки;
- своевременного предупреждения негативных процессов;
- рационального распределения инвестиций при рекультивации и мелиорации;
- формирования достоверных прогнозов изменений земельного фонда.
Нормативно-правовая база
Основные документы
| Документ | Дата | Ключевые положения |
|---|---|---|
| Земельный кодекс РФ, ст. 67 | (ред. 2025) | Ввёл понятие государственного мониторинга земель как части экологического мониторинга. |
| Приказ Росреестра № П/0315 | Утвердил Порядок мониторинга земель, за исключением сельхозназначения. | |
| Приказ Минсельхоза № 664 | Регламентирует мониторинг сельскохозяйственных земель. | |
| Постановление Правительства РФ № 720 | Ввело Положение о государственном мониторинге земель (сбор, обработка, хранение данных). |
Что говорит закон о целях мониторинга?
Согласно ст. 67 ЗК РФ и Приказу № П/0315, целями являются:
- непрерывное наблюдение за изменением количественных и качественных характеристик;
- оценка состояния почв, загрязнения, захламления, деградации и нарушений;
- прогнозирование изменений и разработка мер по предупреждению негативных последствий.
Методика наблюдения
Три уровня наблюдений
- Федеральный уровень, космические съёмки и геоинформационные системы Росреестра и ФГБУ «Государственный кадастровый центр».
- Региональный уровень — аэрофотосъёмка, наземные инвентаризации органами государственной власти субъектов РФ.
- Муниципальный/хозяйственный уровень — инструментальные обследования землепользователями по единым методикам.
Ключевые показатели и инструменты
| Параметр | Инструмент/метод | Частота |
|---|---|---|
| Химическое загрязнение почв (тяжёлые металлы, нефтепродукты) | Лабораторный анализ отборов проб (ГОСТ 17.4.3.01-84) | 1 раз в 3–5 лет |
| Физическая деградация (эрозия, уплотнение) | Дешифрирование спутниковых снимков Sentinel-2, Landsat-9 | 2 раза в год (вегетационный и безвегетационный периоды) |
| Захламление ТКО | Дроны + нейросетевой анализ изображений | Оперативно по требованию |
| Нарушение целевого использования | Сравнение кадастровой карты и актуальных снимков | Ежегодно |
Цифровая модель поля (ЦМП)
Для сельскохозяйственных земель используется Цифровая модель поля, включающая:
- карты кислотности pH;
- содержание гумуса;
- гранулометрический состав;
- влагообеспеченность;
- уровень микро- и макроэлементов.
Данные ЦМП интегрируются в ГИС «Эффективное сельское хозяйство» и служат основой для дифференцированного внесения удобрений и систем точного земледелия.
Оценка качества земель
Балльно-рейтинговая система
Качество земель оценивается по 100-балльной шкале (ГОСТ Р 56041-2014):
- 90–100 баллов — высокоплодородные, без признаков деградации;
- 70–89 баллов — удовлетворительное состояние, требуется профилактика;
- 50–69 баллов — среднее плодородие, необходимы мелиоративные мероприятия;
- < 50 баллов, критическое, требуется рекультивация или перевод в иной категорию.
Экономическая оценка
Для инвестиционных проектов применяется методика расчёта экономического потенциала земельного участка:
- Определяется чистый дисконтированный доход (ЧДД) от сельхозпроизводства или застройки.
- Корректируется на коэффициент качества почв Kкач.
- Учитываются расходы на рекультивацию Rрекул.
Формула:
V = (ЧДД × Kкач) — Rрекул
Прогнозирование изменений
Методы прогноза
| Метод | Применение | Точность |
|---|---|---|
| Матричные модели (Markov-chain) | Переход земель из одного качественного класса в другой | ±5 % на 5 лет |
| Геоинформационное моделирование (ArcGIS Pro) | Прогноз эрозии при заданных сценариях климата | ±10 % на 10 лет |
| Машинное обучение (Random Forest) | Риск загрязнения в зависимости от транспортной доступности и промышленности | ±3 % на 3 года |
Сценарии развития
- Базовый сценарий — сохранение текущих темпов деградации без мероприятий.
- Оптимистический, внедрение мелиорации, снижение нагрузки, рекультивация.
- Пессимистический — рост числа нарушений, увеличение загрязнений сверх нормативов.
Результаты и их применение в регулировании землепользования
Интегрированные карты рисков
На основе наблюдений и прогнозов формируются карты рисков земель:
- Красная зона, земли, требующие немедленной рекультивации;
- Жёлтая зона — участки с умеренными рисками, требуют профилактики;
- Зелёная зона, земли в хорошем состоянии, допустима интенсивная эксплуатация.
Левердж для органов власти
- Дифференцированная ставка земельного налога — выше для земель «красной зоны».
- Субсидии и гранты, только для участников, подтвердивших улучшение качества.
- Ограничения сделок — запрет на отчуждение земель с критическим состоянием без плана рекультивации.
Пример из практики
В 2025 г. по результатам мониторинга Росреестра:
- в Ленинградской области выявлено 1 234 га нарушенных торфяных земель;
- разработан проект рекультивации на 3,2 млрд руб.;
- прогноз показал снижение выбросов CO2 на 45 тыс. тонн в год после восстановления.
Эффективное выявление действительного состояния земель возможно при одновременном:
- соблюдении нормативных сроков наблюдений;
- использовании современных дистанционных методов и наземных инструментальных измерений;
- интеграции данных в единую государственную геоинформационную систему;
- прозрачной обратной связи с землепользователями через публичную кадастровую карту и мобильные приложения.
Только системное внедрение мер по наблюдению, оценке и прогнозированию позволит России сохранить плодородие почв, обеспечить продовольственную безопасность и устойчивое развитие территорий.
© 2026. Статья подготовлена на основе актов РФ, методических рекомендаций Росреестра и Минсельхоза.