Глэмпинг – это сочетание «glamorous» и «camping», т.е. комфортный отдых на природе. Выбор земельного участка – один из самых критичных шагов, от которого зависит успех проекта, юридическая чистота и финансовая целесообразность. В этой статье мы разберём, какие категории земель в России подходят для строительства глэмпинга, какие ограничения существуют и как правильно проверять участок перед покупкой или арендой.

Категории земель по Земельному кодексу РФ

Согласно Земельному кодексу РФ, все территории классифицируются по целевому назначению. Ниже перечислены основные категории, которые могут быть интересны инвестору в глэмпинг:

• Земли сельскохозяйственного назначения (с/х)
• Земли населённых пунктов
• Земли особо охраняемых территорий и объектов
• Земли лесного фонда
• Земли рекреационного назначения (в рамках ПЗЗ)

Категории, не подходящие для глэмпинга:

• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.п.
• Земли водного фонда
• Земли запаса

Вид разрешённого использования (ВРИ)

Каждая категория земли делится на более 3000 видов разрешённого использования (ВРИ). ВРИ определяют, какие именно виды деятельности допускаются без дополнительного согласования. Виды ВРИ делятся на три группы:

1. Основные виды разрешённого использования – не требуют согласования с органами власти.
2. Условно разрешённые виды – могут быть добавлены после согласования с муниципальными органами и Комиссией по землепользованию и застройке.
3. Вспомогательные виды – уточняют уже существующее назначение (например, возведение небольших построек, забора).

Для глэмпинга обычно используют:

• «Размещение временных построек для туристических целей» (условный ВРИ).
• «Рекреационная деятельность» (если предусмотрена в ПЗЗ).
• «Лесные насаждения с рекреационной функцией» (для лесных фондов).

Как проверить, подходит ли участок под глэмпинг

Сбор базовых сведений

• Кадастровый номер и выписка из публичной кадастровой карты.
• Документ План землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
• Генеральный план территории (генплан) – показывает перспективные изменения категории земли.

Что конкретно проверять?

Консультация с юристом

Самостоятельная проверка полезна, но обязательна консультация с квалифицированным юристом (например, с экспертом Венерой Адамович), чтобы:

• Подготовить правильные запросы в органы местного самоуправления.
• Оценить риски нарушения ВРИ.
• Сформировать пакет документов для согласования условного ВРИ.

Какие категории земель наиболее «гибкие» для глэмпинга

Земли сельскохозяйственного назначения (с/х)

С 2020 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ можно выращивать лес на с/х-землях и использовать полученный лес для рекреационной деятельности (п. 8 ст. 25 ЛК). Это открывает возможность:

• Создавать некапитальные глэмпинг‑структуры (шатры, домики‑тент).
• Строить небольшие объекты (беседки, площадки для барбекю) без крупного капитального строительства.
• Получать статус «сельскохозяйственного товаропроизводителя», если есть основной ОКВЭД в сфере сельского хозяйства (растениеводство, животноводство).

Ограничения:

• Площадь застройки – максимум 0,25 % от общей площади участка.
• Не допускается массовое строительство жилых домов.
• Необходимо уведомить местные органы о планах по лесонасаждению.

Земли лесного фонда

Лесной кодекс допускает рекреационную деятельность в лесах (ст. 41). При этом разрешается возведение некапитальных построек, что идеально подходит для глэмпинга.

• Требуется согласование с Россельхознадзором и местным отделом лесного хозяйства.
• Необходимо соблюдать правила по сохранению биологического разнообразия и минимальному воздействию на почву.

Земли рекреационного назначения (в ПЗЗ)

Если в ПЗЗ указано, что участок относится к зоне «рекреации», то строительство глэмпинга часто попадает в основные виды ВРИ. Такие участки обычно находятся вблизи природных достопримечательностей, озёр, рек.

• Проверить, нет ли ограничений по высоте построек.
• Уточнить наличие обязательных инфраструктурных требований (дороги, электроснабжение).

Земли особо охраняемых территорий (ООТ)

Для ООТ возможна рекреационная деятельность только в рамках специальных режимов (заповедники, национальные парки). Часто требуется:

• Получить разрешение от администрации парка.
• Придерживаться строгих экологических стандартов.
• Ограничения по количеству гостей и типу размещения.

Как оформить земельный участок под глэмпинг

Пошаговый алгоритм

1. Определить категорию земли через кадастровую карту.
2. Получить выписку из ПЗЗ в администрации муниципального образования.
3. Сравнить текущий ВРИ с требуемым для глэмпинга (например, «размещение временных построек»).
4. Если нужный ВРИ отсутствует, подготовить запрос на согласование условного ВРИ (подача в муниципалитет + Комиссию по землепользованию).
5. При необходимости перевести участок в другую категорию (например, из с/х в рекреационную) – процесс регулируется органами исполнительной власти субъекта РФ.
6. Оформить договор аренды или купли‑продажи с учётом всех ограничений.
7. Получить разрешение на строительство (если планируются капитальные объекты) или оформить разрешение на размещение временных построек у Роспотребнадзора.
8. Подключить инфраструктуру (электричество, водоснабжение) в соответствии с требованиями ПЗЗ.

Документы, которые понадобятся

• Свидетельство о праве собственности (или договор аренды).
• Выписка из публичного кадастра.
• План землепользования и застройки (ПЗЗ) участка.
• Согласование ВРИ (если требуется).
• Разрешение на строительство (если планируются капитальные объекты).
• Экологическое заключение (для ООТ и лесного фонда).

Практические советы от экспертов

• Не экономьте на юридическом сопровождении. Ошибки в классификации земли могут привести к административным штрафам и принудительному сносу построек.
• Проверяйте ограничения по высоте и отступам. Даже небольшие домики‑тенты могут нарушать нормы, если расположены слишком близко к границе участка.
• Учитывайте инфраструктурные затраты. На отдалённых участках часто требуется прокладка дорог, подключение к электросети и обеспечение водоснабжения.
• Сохраняйте гибкость. Если основной ВРИ не позволяет построить полноценный глэмпинг, рассмотрите вариант «некапитального» размещения (шалаши, палатки, контейнеры);
• Следите за изменениями законодательства. Поправки 2022‑2023 годов меняют правила застройки сельхозземель и предоставления статуса фермерского хозяйства;

Строительство глэмпинга возможно практически на любой категории земли, если правильно подобрать и оформить вид разрешённого использования. Наиболее «дружественные» к глэмпингу категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения (при выращивании леса и соблюдении 0,25 % площади застройки).
• Земли лесного фонда (рекреационная деятельность по ст. 41 ЛК).
• Земли рекреационного назначения в ПЗЗ.
• Земли особо охраняемых территорий – при наличии специальных разрешений.

Ключ к успеху – тщательная проверка ПЗЗ, правильный выбор ВРИ и своевременное согласование с муниципальными органами. Не забывайте привлекать профессиональных юристов и земельных экспертов, чтобы избежать юридических рисков и сохранить ваш инвестиционный капитал.

Дата публикации: . Информация основана на материалах сайта freedome.pro (статья «Земельный вопрос. Как правильно выбрать участок для глэмпинга?»), а также на актуальном законодательстве РФ (Земельный кодекс, Лесной кодекс, Федеральный закон № 132‑ФЗ).