Налоговый вычет – один из самых приятных способов сократить расходы на покупку жилья.
Но что делать, если у вас несколько ипотечных кредитов: по первой квартире, по даче или даже по квартире‑инвестору? Можно ли одновременно получать вычет за проценты, уплаченные по разным ипотекам? В этой статье мы подробно разберём правила, лимиты и порядок оформления вычета за несколько объектов недвижимости.

Что такое налоговый вычет по ипотеке?

В России предусмотрено два вида имущественного налогового вычета:

• Основной вычет – 13 % от стоимости приобретённого жилья (не более 2 000 000 ₽). Максимальная сумма возврата – 260 000 ₽.
• Вычет на уплаченные проценты – 13 % от фактически уплаченных банку процентов (не более 3 000 000 ₽). Максимальная сумма возврата – 390 000 ₽.

Основные правила и лимиты

1. Вычет предоставляется только физическим лицам, которые уплачивают НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ).
2. Лимит в 3 млн ₽ относится к сумме процентов, а не к их количеству. Если общая сумма уплаченных процентов за год превышает 3 млн ₽, возврат будет рассчитан только с первых 3 млн ₽.
3. Если вы оформляете ипотеку совместно с супругом, каждый из супругов может воспользоваться своим личным лимитом (по 3 млн ₽ процентов и 2 млн ₽ стоимости жилья). Таким образом, семья может вернуть до 1 300 000 ₽ (260 000 ₽ × 2 + 390 000 ₽ × 2).
4. Вычет можно получить только за одну жилищную недвижимость в качестве основного вычета. Но процентный вычет может быть заявлен одновременно по нескольким ипотечным кредитам, если они оформлены на одного налогоплательщика (или на супругов совместно).

Можно ли получать вычет за проценты с разных квартир?

Одно жильё – один основной вычет

По закону основной вычет (за покупку недвижимости) предоставляется только один раз – за первую приобретённую жилую площадь, которая будет использоваться в качестве собственного жилья. При покупке второй квартиры основной вычет уже не полагается (если только первая квартира не продана и не перестала использоваться как собственное жильё).

Процентный вычет – несколько ипотек

В отличие от основного вычета, процентный вычет может быть заявлен по любому количеству ипотечных кредитов, если:

• Все кредиты оформлены на одного налогоплательщика (или на супругов совместно).
• У вас есть подтверждающие документы (выписка из банка, договоры, график платежей).
• Сумма процентов, подлежащих возврату, не превышает 3 млн ₽ за год (для каждого из супругов – до 3 млн ₽ каждый).

Пример: Вы берёте ипотеку на первую квартиру (проценты за год – 2 млн ₽) и вторую ипотеку на дачу (проценты – 1,5 млн ₽). Общая сумма процентов = 3,5 млн ₽, но возврат будет рассчитан только с первых 3 млн ₽ → 390 000 ₽ (13 % от 3 млн ₽).

Супруги и совместное заявление

Если ипотека оформлена на обоих супругов, каждый из них может подать заявление о вычете отдельно, используя свои лимиты. Таким образом, семья может вернуть до 780 000 ₽ за проценты (390 000 ₽ × 2) и до 520 000 ₽ за покупку (260 000 ₽ × 2), если у каждого есть собственный объект недвижимости, подпадающий под основной вычет.

Как оформить вычет за несколько квартир

Список необходимых документов

• Заполненная форма № 7300 (заявление о предоставлении имущественного налогового вычета).
• Копия паспорта и ИНН заявителя (и супруги, если заявка подаётся совместно).
• Договор купли‑продажи недвижимости (для основного вычета).
• Кредитный договор(ы) с банком(ами) и график платежей.
• Выписка из банка, подтверждающая сумму уплаченных процентов за каждый календарный год.
• Справка 2‑НДФЛ от работодателя за соответствующий год.
• Кадастровый паспорт (если требуется подтверждение прав собственности).

Пошаговый порядок подачи

1. Соберите все документы. Убедитесь, что в выписке из банка указана только сумма процентов (не тело кредита).
2. Заполните форму 7300. В разделе «Объекты недвижимости» укажите каждый объект, по которому хотите получить вычет.
3. Подайте заявление. Это можно сделать:
   • Лично в отделении ФНС России;
   • Через Личный кабинет налогоплательщика (электронная подача);
   • Через работодателя (если у вас оформлен вычет по 2‑НДФЛ).
4. Ожидайте проверку. Срок рассмотрения обычно 30 дней, но в некоторых случаях может затянуться.
5. Получите возврат. Деньги зачисляются на банковскую карту, указанную в заявлении, либо возвращаются в виде уменьшения налога к уплате в следующем году.

За какой период можно вернуть налог?

Заявление о вычете можно подавать за любой из трёх последних налоговых лет. Например, в 2026 году вы можете оформить возврат за 2023, 2024 и 2025 годы.

Специальные случаи и актуальные изменения (2025‑2026 годы)

• С 2025 года лимит на сумму процентов не изменился – всё так же 3 млн ₽ (390 000 ₽ возврата).
• В 2026 году приняты поправки, позволяющие переносить неиспользованный остаток основного вычета на следующую покупку жилья. Это важно, если вы не использовали всю сумму 2 млн ₽ при первой покупке.
• Обсуждаются предложения увеличить основной вычет в 2,5 раза (до 5 млн ₽), но пока закон ещё не принят.
• Для супругов, у которых каждый имеет отдельный ипотечный кредит, законодатели предложили возможность суммировать процентные лимиты (по 3 млн ₽ каждый). На практике это уже реализовано, но официальные разъяснения могут появиться в 2027 году.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет за проценты по ипотеке, если квартира не является моим постоянным местом жительства?

Да. Процентный вычет предоставляется независимо от того, используется ли жильё как основное место жительства. Главное – наличие ипотечного договора и уплата процентов.

Если я продал первую квартиру, могу ли я получить основной вычет за её покупку и одновременно процентный вычет за вторую ипотеку?

Да. Основной вычет предоставляется за каждый объект, который был приобретён и использовался в качестве собственного жилья хотя бы 3 года. Если продажа произошла до истечения этого срока, часть неиспользованного вычета можно перенести на следующую покупку (по новому законодательству 2026 года).

Мой супруг и я оформили ипотеку совместно, но только я получаю доход и уплачиваю НДФЛ. Как нам распределить вычет?

В такой ситуации вы можете заявить полный вычет за оба лимита** (260 000 ₽ + 390 000 ₽) от своего дохода, если уплаченный налог покрывает эту сумму. Супруг, не получающий доход, вычет получить не сможет, но может оформить его в будущих годах, если будет работать.

Можно ли одновременно получить вычет за покупку квартиры и за проценты по ипотеке на другую квартиру?

Да. Налоговый кодекс разрешает совмещать основной вычет (за одну покупку жилья) и процентный вычет (по любой ипотеке, в т.ч. на другую квартиру). Главное – соблюсти лимиты.

Я получил вычет за проценты в размере 390 000 ₽ в 2024 году. Могу ли я в 2025 году снова заявить вычет за те же проценты?

Нет. Вычет предоставляется только один раз за каждый уплаченный процент. Если за 2024 год вы уже получили возврат, за 2025 год можно заявлять вычет только по новым процентным выплатам.

Подытоживая, можно сказать:

• Основной вычет – один раз за первую покупку жилья (до 260 000 ₽).
• Процентный вычет может быть заявлен по нескольким ипотечным кредитам, но суммарный возврат ограничен 390 000 ₽ (13 % от 3 млн ₽) на каждого налогоплательщика.
• Супруги могут удвоить эти суммы, если каждый из них имеет собственный лимит.
• Оформление вычета требует стандартного пакета документов и подачи формы 7300 через ФНС или работодателя.
• В 2026 году введён механизм переноса неиспользованного основного вычета, что делает процесс более гибким.

Если вы планируете брать ипотеку сразу на несколько объектов, заранее просчитайте ожидаемые процентные выплаты и убедитесь, что они не превышают суммарный лимит. Это поможет максимально использовать налоговые льготы и сэкономить значительные средства.

Статья подготовлена на основе актуальной информации от ФНС России, порталов «Налоговый вычет», а также новостных материалов за 2023‑2026 годы.