Весной 2026-го года многие собственники, которые продали квартиру, задаются вопросом: «А не упустил ли я свой налоговый вычет?» Ответ зависит от того, когда и как вы приобретали жильё, сколько оно находилось в собственности, есть ли у вас дети-инвалиды и какой доход вы получили от сделки․ Ниже — подробная инструкция, как не потерять свои деньги и избежать лишних налогов․

Простая формула: когда налог платить не нужно

С 2025 года минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет․
Если вы купили квартиру до и продали её в 2026-м, то вы уже «досидели» 5 лет и ничего платить не придётся․

Исключения — три случая, когда достаточно 3 лет владения

1. Квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника․
2. Жильё приватизировано․
3. Квартира получена по договору ренты или пожизненного содержания․

Имущественный вычет при покупке: что происходит после продажи

Важно разделать два разных вычета:

• Вычет при ПОКУПКЕ жилья, это возврат 13 % от стоимости квартиры (но не более 260 000 ₽ за основной лимит и ещё 260 000 ₽ за ипотечные проценты)․ Его можно получить один раз в жизни, и продажа квартиры на это право не влияет․
• Вычет при ПРОДАЖЕ жилья, это уменьшение налогооблагаемой базы на 1 000 000 ₽ либо на фактические расходы на покупку (что выгоднее)․

Пример

Иван купил квартиру за 3 млн ₽ в 2023-м, получил вычет 260 000 ₽ и продал её в 2026-м за 4 млн ₽․ При расчёте налога он может уменьшить доход на 3 млн ₽ (свои расходы) и заплатит НДФЛ лишь с 1 млн ₽, то есть 130 000 ₽․

Семьи с детьми-инвалидами: льготный режим 2026

С вступили в силу новые нормы: если в семье есть ребёнок-инвалид, то:

• налоговая льгота по продаже применяется независимо от срока владения;
• вычет при покупке можно получить через портал Госуслуг без личного визита в ИФНС;
• максимальный суммарный вычет (по покупке + по ипотечным процентам) вырос до 650 000 ₽ при стандартной ставке НДФЛ 13 %․

Пошаговая инструкция, чтобы вернуть вычет

1. Соберите документы:
   • ДКП (договор купли-продажи) при покупке и при продаже․
   • Расчётные документы (квитанции, выписка из ЕГРН, выписка по ипотеке)․
   • Справка 2-НДФЛ за год продажи․
2. Выберите способ подачи:
   • Через Госуслуги — новый онлайн-сервис уже доступен․
   • В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС․
   • Лично в ИФНС по месту регистрации․
3. Заполните 3-НДФЛ (можно в том же сервисе Госуслуг автоматически)․
4. Подайте декларацию не позднее 30 апреля 2027 года за доходы 2026-го․
5. Получите деньги на карту в течение 4 месяцев после проверки (в 2026 году сроки сократились вдвое благодаря цифровому документообороту)․

Подводные камни и советы профессионалов

• Не теряйте чеки на ремонт и проценты по ипотеке — их тоже можно включить в вычет․
• Если вы уже получали вычет до 2014 года, то при новой покупке вы имеете право на «добор» до 260 000 ₽․
• Доля ребёнка-инвалида в праве собственности даёт семье право на льготный срок владения 0 лет, но не освобождает от подачи декларации, просто укажите код льготы 901․
• При продаже нескольких объектов в одном году лимит 1 000 000 ₽ распространяется на все объекты совокупно, поэтому выгоднее использовать расходный метод․