Один из самых частых вопросов‚ который возникает на общем собрании собственников‚ звучит так: «А что делать‚ если в доме помимо частных квартир есть муниципальные? Помешает ли это созданию ТСЖ?» Ответ однозначный — создать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) можно‚ но важно учесть ряд особенностей‚ которые регулируются Жилищным кодексом РФ и подзаконными актами.
Кто считается собственником в доме с муниципальными квартирами?
В многоквартирном доме (МКД) могут одновременно присутствовать:
- Частные собственники, физические или юридические лица‚ имеющие право собственности на квартиры и нежилые помещения;
- Муниципалитет, собственник квартир‚ переданных в социальный найм;
- Региональные/федеральные органы власти — если в доме есть специализированный жилой фонд или казённые квартиры.
При создании ТСЖ голосуют только собственники. Поэтому муниципальные квартиры‚ находящиеся в ведении местной администрации‚ не участвуют в голосовании‚ но их присутствие влияет на расчёт кворума и доли голосов.
Как считаются голоса при наличии муниципального жилья
Формула расчёта кворума
Жилищный кодекс РФ (ст. 44‚ 45) устанавливает:
- Кворум = более 50 % голосов от общего числа голосов собственников.
- Каждый собственник имеет число голосов‚ пропорциональное площади принадлежащего ему помещения (м²).
Пример расчёта
- Общая площадь всех помещений в доме — 5 000 м².
- Из них 1 200 м² приходится на муниципальные квартиры (муниципалитет не голосует).
- Оставшиеся 3 800 м² — частные собственники‚ которые могут голосовать «за» или «против».
- Для создания ТСЖ нужно >1 900 м² голосов «за» (50 %+1 м² от 3 800 м²).
То есть‚ муниципальные квартиры не уменьшают кворум‚ просто их площадь исключают из общего числа голосов.
Практические шаги по созданию ТСЖ в доме с муниципальными квартирами
Шаг 1. Подготовка
- Сформировать полный реестр собственников (по ЕГРН).
- Отдельно выделить муниципальные помещения‚ чтобы не ошибиться при подсчёте голосов.
- Уточнить в Жилищной инспекции и местной администрации‚ кто уполномочен представлять муниципалитет на собрании (если возникнет такая необходимость).
Шаг 2. Проведение общего собрания
- Известить всех собственников за 10 дней (ст. 45 ЖК РФ) лично или по почте.
- На собрании обязательно вести протокол и реестр участников.
- Фиксировать площадь каждого собственника и подсчитать процент «за» от общей голосующей площади.
Шаг 3. Принятие решения
Решение считается принятым‚ если:
- Присутствует кворум (более 50 % голосующей площади).
- «За» проголосовало более половины присутствующих (простое большинство).
- В протоколе чётко указано: «Создать ТСЖ «Имя»‚ утвердить устав‚ выбрать правление и председателя».
Что делать с муниципальными квартирами после создания ТСЖ?
- Оплата коммуналки: муниципальные квартиры продолжают платить по договору социального найма напрямую ресурсоснабжающим организациям или через УК‚ если муниципалитет не вступает в ТСЖ.
- Вступление муниципалитета в ТСЖ: возможно только по решению органа местного самоуправления и после подписания дополнительного соглашения к уставу ТСЖ.
- Ремонт и содержание: общие расходы (кровля‚ подъезды‚ лифты) распределяются пропорционально доле муниципалитета в общей площади‚ если муниципалитет не отказывается от участия в эксплуатации.
Риски и спорные ситуации
Риск 1. Недобросовестные собственники могут оспаривать кворум‚ утверждая‚ что муниципальные квартиры «тоже должны голосовать».
→ Ответ: ссылка на ст. 136‚ 139 ЖК РФ — муниципалитет не является стороной ТСЖ до тех пор‚ пока не примет решение вступить.
Риск 2. Муниципалитет отказывается оплачивать долю общедомовых расходов.
→ Решение: взыскание через суд на основании ст. 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ (обязанность всех собственников нести расходы пропорционально доле).
Краткий чек-лист для инициативной группы
- Сделать выписку из ЕГРН по всем помещениям.
- Выделить муниципальные квартиры и подсчитать долю частных собственников.
- Назначить дату общего собрания‚ разослать извещения.
- Подготовить проект устава ТСЖ.
- Провести собрание‚ оформить протокол и реестр.
- В течение 1 месяца подать документы в ИФНС для регистрации ТСЖ как юрлица.
Наличие муниципальных квартир само по себе не является препятствием для создания ТСЖ. Главное — точно подсчитать голосующую площадь и добиться кворума среди частных собственников. Если большинство собственников заинтересованы в самоуправлении‚ ТСЖ будет успешно зарегистрировано и сможет эффективно управлять домом‚ включая взыскание долгов и привлечение муниципалитета к оплате содержания общего имущества.
Важно: перед проведением собрания рекомендуется проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам или специалистом Жилищной инспекции вашего региона.