На балансе многих бюджетных или казённых учреждений годами числятся объекты незавершённого строительства (ОНС)․ Один из самых распространённых вопросов от бухгалтеров и руководителей: можно ли такой объект сдавать в аренду, чтобы получать доход, не доводя его до финальной стадии?
Что считается объектом незавершённого строительства?
Согласно пп․ 4 п․ 3 ПБУ 6/01 «Учёт основных средств», объектом незавершённого строительства признаётся здание, сооружение или иной объект капитального строительства, который:
- перешёл во владение заказчика (балансодержателя);
- ещё не принят в эксплуатацию;
- не оформлен актом ввода в эксплуатацию (форма КС-14)․
Кто может распоряжаться ОНС?
Ключевое условие — право собственности․ Если учреждение значится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как собственник или владелец по праву оперативного управления, оно вправе распоряжаться имуществом в пределах, установленных законом․
Государственные (казённые) учреждения
Для них действует статья 298 ГК РФ․ Имущество, закреплённое за казённым учреждением, не подлежит отчуждению и не может быть передано в аренду без разрешения собственника (т․е․ Российской Федерации, субъекта РФ или муниципалитета)․
Бюджетные и автономные учреждения
Бюджетное или автономное учреждение может сдавать имущество в аренду, но:
- аренда должна быть согласована с учредителем (органом власти);
- предусмотрена в уставе учреждения или отдельном распоряжении;
- доходы идут в внебюджетные средства учреждения и подлежат целевому использованию․
Правовые препятствия при сдаче ОНС в аренду
Отсутствие технического состояния
Для заключения договора аренды объект должен быть годен к эксплуатации и иметь хотя бы временные коммуникации․ В противном случае:
- арендатор не сможет вести деятельность;
- ответственность за безопасность ляжет на балансодержателя (ст․ 210 ГК РФ)․
Требования пожарного и санитарного надзора
До ввода объекта в эксплуатацию действуют временные требования к эксплуатации строительной площадки․ Любое размещение людей или оборудования сверх этих требований может привести к штрафам и приостановке деятельности (ПП РФ № 390, СанПиН 2․-10)․
Налоговые последствия
Если аренда разрешена, необходимо:
- Начислить и уплатить НДС (20 %) при поступлении арендной платы․
- Отразить доход в налоговой декларации по прибыли (20 %)․
- Подать уведомление в Росимущество о доходах от использования имущества (для казённых учреждений)․
Как оформить аренду ОНС: пошаговый алгоритм
| Этап | Действие | Ответственный |
|---|---|---|
| 1 | Проверить ЕГРН: подтвердить право собственности/оперативного управления | Главный бухгалтер / юрист |
| 2 | Получить письменное разрешение учредителя (органа власти) | Руководитель учреждения |
| 3 | Оценить техническое состояние и согласовать с Роспотребнадзором, МЧС | Главный инженер |
| 4 | Провести торги или заключить договор аренды (если арендатор один) | Комиссия по размещению имущества |
| 5 | Зарегистрировать договор в Росреестре (при сроке > 1 года) | Арендодатель |
Практические советы
Оформите временное разрешение на эксплуатацию․ В некоторых регионах выдаётся «временное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» (при наличии 70 % готовности)․ Это позволяет заключать договор аренды без полного завершения строительства․
Укажите в договоре статус объекта․ Пример формулировки: «Объект сдаётся в аренду как объект незавершённого строительства, временное разрешение № ___ от ___․___․20__»․
Пропишите обязанности сторон по безопасности; Арендатор должен нести ответственность за пожарную безопасность и соблюдение требований ПП РФ № 390․
Что говорит судебная практика
Арбитражные суды исходят из следующего:
- если учреждение не является собственником, договор аренды недействителен (АС Приморского края, дело № А51-12038/2023);
- если объект не соответствует санитарным нормам, договор может быть расторгнут (АС Московской области, дело № А41-52948/2024)․
| Тип учреждения | Разрешено ли сдавать ОНС в аренду? | Необходимые документы |
|---|---|---|
| Казённое | Нет (без распоряжения собственника) | — |
| Бюджетное | Да, с согласия учредителя | Распоряжение учредителя, акт технического состояния, договор аренды |
| Автономное | Да, в пределах устава | Решение попечительского совета, договор аренды, регистрация в Росреестре |
Объект незавершённого строительства можно сдавать в аренду, но только при соблюдении ряда условий:
- учреждение обладает правом распоряжения имуществом;
- получено разрешение собственника или учредителя;
- объект безопасен и хотя бы частично пригоден для эксплуатации;
- договор оформлен в соответствии с законодательством и зарегистрирован при необходимости․
Игнорирование этих условий ведёт к штрафам, расторжению договора и даже уголовной ответственности по ст․ 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба)․
Рекомендация: перед сдачей ОНС в аренду проконсультируйтесь с юристом по недвижимости и пройдите экспертизу технической готовности․ Это сэкономит время и деньги в будущем․