Вопрос о том‚ можно ли сдавать жилое помещение по договору безвозмездного пользования (ДБП)‚ часто возникает у собственников недвижимости‚ которые хотят:

• предоставить жильё родственникам или друзьям;
• избежать сложных налоговых обязательств;
• упростить бухгалтерский учёт при сдаче в аренду․

В статье разберём‚ что представляет собой такой договор‚ какие правовые и бухгалтерские требования к нему предъявляются после вступления в силу ФСБУ 25/2028 «Бухгалтерский учет аренды»‚ и какие риски и выгоды таит в себе использование ДБП вместо обычного договора аренды․

Что такое договор безвозмездного пользования?

Договор безвозмездного пользования – это гражданско‑правовой договор‚ по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) имущество во временное пользование без получения вознаграждения․ По сути‚ такой договор похож на аренду‚ но в нём отсутствует арендная плата․

В жилищном законодательстве России ДБП допускается‚ однако:

1. Он может быть заключён только между близкими родственниками (по линии прямого восхождения‚ нисхождения‚ супруги‚ дети‚ родители‚ братья и сестры) либо между друзьями‚ если иное не запрещено локальными нормативными актами (Жилищный кодекс‚ уставы ТСЖ и др․)․
2. Срок пользования не может превышать трёх лет‚ если иное не установлено договором․
3. Ссудополучатель обязан сохранять имущество в надлежащем состоянии и возвращать его по окончании срока․

Договор безвозмездного пользования vs договор аренды

Как правильно оформить ДБП на квартиру?

Для того чтобы договор был признан действительным‚ необходимо соблюдать несколько формальностей:

1. Составить письменный договор․ Электронный вариант тоже допустим‚ если обе стороны подпишут его с помощью квалифицированной электронной подписи․
2. Указать в договоре:
   • полные данные сторон (паспортные данные‚ ИНН‚ адрес регистрации);
   • описание объекта (адрес‚ площадь‚ кадастровый номер);
   • срок пользования (дата начала и окончания);
   • условия возврата (состояние квартиры‚ порядок передачи);
   • обязанности по оплате коммунальных услуг (обычно их берёт на себя ссудополучатель)․
3. Регистрация договора в органах местного самоуправления (если это требует ваш ТСЖ или управляющая компания)․
4. Уведомить налоговую службу о передаче недвижимости безвозмездно‚ если срок пользования превышает 12 месяцев – это поможет избежать претензий о «скрытой» аренде․

Налоговые и бухгалтерские последствия

4․1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Согласно Налоговому кодексу РФ‚ доходом считается получение вознаграждения за пользование имуществом․ При ДБП вознаграждения нет‚ следовательно‚ НДФЛ не начисляется‚ при условии‚ что:

• договор действительно безвозмездный;
• ссудополучатель не платит «сбор» за пользование (даже символическую сумму)․

Если же в договоре указана «плата за коммунальные услуги»‚ но она покрывает лишь фактические расходы‚ налоговые органы обычно её не рассматривают как доход․

4․2 ФСБУ 25/2028 «Бухгалтерский учет аренды»

С 2022 года все организации обязаны применять ФСБУ 25/2028․ По этому стандарту:

• объекты‚ переданные по договору аренды‚ учитываются как арендные активы и арендные обязательства;
• если же договор классифицируется как безвозмездное пользование‚ то он не попадает под действие ФСБУ 25/2028․ Следовательно‚ в бухгалтерском учёте организации не будет отражать арендные активы и обязательства․

Важно: если ваш бизнес (например‚ компания‑владелец недвижимости) решит заключить ДБП‚ необходимо убедиться‚ что договор действительно безвозмездный․ Иначе налоговые органы могут признать его «сокрытой арендой» и потребовать уплаты налога и штрафов․

4․3 Налог на имущество

Для физических лиц налог на имущество не меняется – квартира остаётся в их собственности․ Для юридических лиц имущество может оставаться в балансе‚ но если ДБП оформлен правильно‚ налог на имущество не увеличивается․

Преимущества и недостатки использования ДБП

Преимущества

• Отсутствие налоговой нагрузки на доход от аренды․
• Упрощённый бухгалтерский учёт (не требуется вести арендные активы)․
• Возможность помочь родственникам/друзьям без формального «арендного» договора․
• Снижение рисков‚ связанных с контролем со стороны налоговых органов‚ если договор правильно оформлен․

Недостатки

• Ограничения по субъектам договора (только близкие родственники или согласованные лица)․
• Ограничения по сроку (обычно до 3 лет)․
• Отсутствие официального источника дохода – если вам нужен регулярный доход‚ ДБП не подходит․
• Риск того‚ что налоговая инспекция классифицирует договор как скрытую аренду при наличии «платежей» за коммунальные услуги‚ что может привести к штрафам․

Как избежать проблем с налоговыми органами?

1. Точно укажите в договоре отсутствие арендной платы․ Любые финансовые обязательства должны быть ограничены реальными расходами (например‚ плата за электроэнергию‚ воду)․
2. Соблюдайте срок пользования․ Не продлевайте договор без официального оформления нового ДБП․
3. Документируйте расходы․ Сохраняйте квитанции за коммунальные услуги‚ чтобы доказать‚ что ссудополучатель только возмещает свои затраты․
4. Регулярно проверяйте рекомендации ФНС․ На сайте ФНС публикуются типовые формы договоров безвозмездного пользования․
5. При необходимости проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом‚ особенно если вы планируете сдавать более одной квартиры․

Практический пример оформления ДБП

Допустим‚ Иван Иванов (собственник квартиры) хочет предоставить свою квартиру сестре Марии Ивановой безвозмездно на 2 года․

Типовой договор может выглядеть так:

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

г․ Москва "__" _______ 2026 г․

Стороны договора
 1․1․ Иван Иванов‚ паспорт № 1234 567890‚ ИНН 7701234567‚ проживающий по адресу: г․ Москва‚ ул․ Ленина‚ д․ 10‚ кв․ 5 (далее – Ссудодатель)․
 1․2․ Мария Иванова‚ паспорт № 9876 543210‚ ИНН 7707654321‚ проживающая по адресу: г․ Москва‚ ул․ Пушкина‚ д․ 20‚ кв․ 12 (далее – Ссудополучатель)․

Предмет договора
 2․1․ Ссудодатель передаёт Ссудополучателю в безвозмездное пользование жилое помещение‚ находящееся по адресу: г․ Москва‚ ул․ Ленина‚ д․ 10‚ кв․ 5‚ общей площадью 55 м²‚ кадастровый номер 77:01:0000000:1234 (далее – Квартира)․

Срок пользования
 3․1․ Договор вступает в силу с "__" _______ 2026 г․ и действует до "__" _______ 2028 г․

Права и обязанности сторон
 4․1․ Ссудополучатель обязуется использовать Квартиру исключительно для проживания․
 4․2․ Ссудополучатель обязуется оплачивать текущие коммунальные услуги (вода‚ электричество‚ тепло) в размере фактически понесённых расходов․
 4․3․ Ссудодатель сохраняет за собой право требовать возврата Квартиры в срок‚ указанный в пункте 3․1‚ в надлежащем состоянии․

Ответственность сторон
 5․1․ За нарушение условий договора Ссудополучатель уплачивает штраф в размере 10 000 руб․

Прочие условия
 6․1․ Договор составлен в двух экземплярах‚ по одному для каждой из сторон․

Подписи сторон:
_____________________/И․И․ Иванов
_____________________/М․ И․ Иванова

Сдавать квартиру по договору безвозмездного пользования можно‚ но только при соблюдении строгих требований законодательства:

• договор должен быть действительно безвозмездным;
• участвующие лица – близкие родственники или согласованные друзья;
• срок пользования не превышает ограничений‚ установленных законом;
• в договоре отсутствуют скрытые платежи‚ которые могут быть расценены как арендную плату․

Если все условия соблюдены‚ собственник освобождается от уплаты НДФЛ и от необходимости вести учёт в соответствии с ФСБУ 25/2028‚ что делает ДБП удобным инструментом для помощи близким․ Однако при желании получать стабильный доход от недвижимости лучше использовать традиционный договор аренды‚ так как он предоставляет больше гибкости и юридической защиты․

Автор статьи: юридический консультант‚ специализирующийся на недвижимости и налоговом праве․ Дата публикации: ․