На практике застройщики и инвесторы часто задаются вопросом: «можно ли продать (переуступить) право аренды земельного участка, который принадлежит муниципалитету или государству?»

Краткий ответ — да, можно, но только при соблюдении специальных процедур, установленных Земельным кодексом РФ и подзаконными актами. Ниже подробно разберёмся, какие условия и ограничения действуют на 19 апреля 2026 года.

Правовая основа: Земельный кодекс РФ

Статья 39.8 ЗК РФ закрепляет особенности договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ключевые моменты:

• Такие участки предоставляются без проведения торгов только в строго огранчённых случаях (например, для размещения линейных объектов);
• Во всех остальных случаях право аренды возникает по итогам публичных торгов (аукциона или конкурса).
• Право аренды можно переуступать (отчуждать), если это предусмотрено договором и не противоречит закону.

Когда возможна продажа права аренды

Условия, при которых допускается переуступка

1. В договоре аренды прямо разрешён отчуждение права. Если в договоре есть запрет, сделка будет невозможна без согласования с муниципалитетом.
2. Земельный участок предоставлен для строительства. В этом случае переуступка допускается после ввода объекта в эксплуатацию либо одновременно с передачей незавершённого строительства (п; 1.2 Положения по бухгалтерскому учёту, утв. Минфином РФ).
3. Участок не изъят из оборота. Например, земли обороны, лесного фонда и особо охраняемых территорий не подлежат свободной переуступке.

Порядок переуступки права аренды

Алгоритм следующий:

1. Проверка договора аренды. Убедитесь в отсутствии прямого запрета на отчуждение.
2. Согласование с муниципалитетом. Если договором требуется письменное согласие арендодателя, оно оформляется в виде дополнительного соглашения.
3. Регистрация в ЕГРН. До регистрации новый арендатор не считается надлежащей стороной договора.

Особенности при банкротстве арендатора

В 2022–2026 гг. суды и арбитражные управляющие активно применяли Постановление Правительства РФ от № 808. Оно разрешает:

• включать право аренды в конкурсную массу должника;
• продавать его на публичных торгах (аукционе) без согласия муниципалитета, если договором не установлено иное.

Пример: предприятие-банкрот в 2022 году продало право аренды участка под жилищное строительство. Аукцион провёл Фонд имущества Санкт-Петербурга, а вырученные средства направили на удовлетворение требований кредиторов.

Как рассчитывается цена переуступки

Цена формируется рыночным путём, но не может быть ниже:

• кадастровой стоимости земли × ставка арендной платы, утверждённая муниципалитетом;
• оценки незавершённого строительства (если объект на участке уже частично построен).

Расходы на переуступку (оценка, регистрация, госпошлина) списываются:

• для застройщика, на счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы»;
• для инвестора — в состав внереализационных расходов.

Краткий чек-лист для продавца и покупателя

Наиболее частые ошибки

• Не проверили запрет на отчуждение. Договор может содержать прямой запрет без права муниципалитета снять его.
• Забыли про согласие супруга. Если право аренды приобретено в браке, потребуется нотариальное согласие супруга продавца.
• Не уведомили арендодателя о переуступке. После регистрации нужно направить копию договора арендодателю, иначе возможен штраф.

Право аренды муниципального земельного участка действительно можно продать или переуступить. Главное, соблюсти процедуру:

1. Проверьте договор и разрешения.
2. Согласуйте с муниципалитетом либо проведите публичные торги при банкротстве.
3. Оформите сделку в письменной форме и зарегистрируйте её в Росреестре.

При несоблюдении хотя бы одного этапа переуступка будет признана недействительной, а земельный участок может быть изъят в судебном порядке.

Последняя редакция: 19 апреля 2026 года. Перед применением проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по земельным вопросам.