Каждый владелец недвижимости рано или поздно задаётся вопросом: «А смогу ли я получить за квартиру больше, чем указано в кадастровой выписке?» Ответ — да, можно, но с рядом нюансов, которые важно учитывать, чтобы не нарваться на налоговые последствия и не «зависнуть» в сделке. Ниже мы разберём всё по полочкам.
Что такое кадастровая стоимость и почему она не равна рыночной
Кадастровая стоимость — это оценка объекта, проведённая государством методом массовой оценки. Она используется для:
- исчисления налогов (имущественного, земельного);
- определения минимального «налогового» дохода при продаже;
- базовой оценки в спорных ситуациях.
Рыночная стоимость формируется спросом и предложением, состоянием объекта, локацией, инфраструктурой и даже сезонностью. Поэтому она может быть как выше, так и ниже кадастровой.
С 2025 года: ключевое правило «70 % кадастровой»
Если вы продаёте жильё дешевле 70 % кадастровой стоимости (установленной на 1 января 2026 года), то, с 1 января 2025 года, налоговая всё равно приравнивает ваш доход к 70 % кадастровой. Это значит:
- Фактическую цену в договоре можно указать любую;
- Налог посчитают от 70 % кадастровой, даже если продали за копейки.
Пример: кадастровая стоимость квартиры = 10 000 000 ₽. Вы продали её за 6 000 000 ₽. 70 % кадастровой = 7 000 000 ₽. Налоговая посчитает доход именно от 7 000 000 ₽, а не от 6 000 000 ₽.
Можно ли продать выше кадастровой?
Да, и это абсолютно законно
Закон не ограничивает верхний порядок цены. Продать квартиру можно за 100 %, 150 % или 200 % кадастровой стоимости — если найдёться покупатель. Важно лишь:
- Указать реальную цену в договоре купли-продажи — именно она станет базой для расчёта налога.
- Учитывать правило вычетов: можно вычесть расходы на покупку/строительство 13 % НДФЛ, либо воспользоваться имущественным вычетом 1 000 000 ₽.
- Банки и ипотечные сделки иногда «привязывают» сумму кредита к кадастру, но это решается индивидуальной оценкой или «авансом» покупателя.
Как определить максимальную рыночную цену без риэлтора
Шаг 1. Сравнение аналогов
- Зайдите на любой агрегатор недвижимости (Циан, Авито, ДомКлик) и отфильтруйте объявления с похожими параметрами: площадь, этаж, год постройки, метро.
- Берём 5–10 самых свежих сделок, смотрим цену за м², усредняем.
Шаг 2. Корректируем факторы
Добавьте/вычтите:
- Ремонт +7–15 % к цене;
- Тихий двор, парковка, консьерж +3–5 %;
- Высокий этаж без лифта –5 %.
Шаг 3. Онлайн-калькуляторы кадастровой стоимости
Воспользуйтесь сервисом Росреестра (https://rosreestr.gov.ru) или ФНС (https://fns.gov.ru) — введите кадастровый номер и увидите актуальную величину на .
Налоги при продаже дороже кадастровой: примеры расчёта
Ситуация A: владеем 4 года, продаём за 12 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость 8 000 000 ₽.
- 70 % кадастровой = 5 600 000 ₽ — меньше фактической цены, значит налог считаем от 12 000 000 ₽.
- Вычитаем расходы (купили за 9 000 000 ₽).
- Налог = (12 000 000 – 9 000 000) × 13 % = 390 000 ₽.
Ситуация B: владеем 2 года, продаём за 6 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость 10 000 000 ₽.
- 70 % = 7 000 000 ₽ > 6 000 000 ₽, значит налог с 7 000 000 ₽.
- Вычитаем вычет 1 000 000 ₽.
- Налог = (7 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 780 000 ₽.
Типовые ошибки продавцов
- Указывать в договоре заниженную цену ради экономии налога — риск оспаривания сделки и штрафа от 20 % до 40 % от скрытого налога.
- Не учитывать срок владения: если квартира в собственности более 3–5 лет (зависит от оснований приобретения), налог можно не платить вовсе.
- Игнорировать ипотечного покупателя: банк «режет» цену до кадастровой, договаривайтесь заранее о независимой оценке.
Как повысить стоимость квартиры перед продажей
- Косметический ремонт и свежий ремонт санузла.
- Фотосессия при дневном свете, виртуальный 3D-тур.
- Убрать личные вещи, сделать «визуальный объём».
- Заказать экспресс-оценку независимого оценщика (2–3 тыс. ₽) — документ убедит покупателя и банк.
Продать дороже кадастровой стоимости — законно.
Налог рассчитывается от максимума из фактической цены и 70 % кадастровой.
Указывайте реальную цену в договоре, используйте вычеты, проверяйте срок владения.
Помните о банках: ипотечные покупатели могут «запросить» независимую оценку.
Повышайте рыночную цену за счёт ремонта, фотографий и грамотной презентации.
Если остались вопросы — обращайтесь к квалифицированному риелтору или юристу. А при желании можно пройти весь путь самостоятельно, вооружившись нашей инструкцией.