Содержание
- Кто именно «забирает» квартиру: город или застройщик
- Могут ли запретить продажу
- Процедура продажи до подписания договора
- Как рассчитывается цена и можно ли торговаться
- Риски покупателя и продавца
- Чек-лист: что сделать перед подписанием договора
Кто именно «забирает» квартиру: город или застройщик
Ключевая мысль: квартира не «забирается» сразу после попадания в программу реновации. До момента подписания договора переуступки права требования владелец остаётся полноправным собственником и может распоряжаться жильём — в т.ч. продавать.
- До внесения дома в реестр реновации — продаётся как обычная квартира без ограничений.
- После внесения‚ но до извещения о сносе — продаётся свободно‚ но покупатели уже знают о будущем выкупе.
- После получения официального извещения, продажа возможна‚ но с ограничением: новый собственник вступает в программу на тех же условиях.
Могут ли запретить продажу
Нет‚ прямого запрета на продажу закон не содержит. Однако появляются косвенные ограничения:
| Ситуация | Возможность продажи |
|---|---|
| Дом внесён в программу‚ но даты сноса ещё нет | Свободно |
| Дом признан аварийным (отдельное постановление) | Свободно‚ но часто требуется согласие опеки при долях несовершеннолетних |
| Уже подписан договор реновации | Только переуступка права требования по согласию Фонда реновации |
Процедура продажи до подписания договора
- Проверка статуса дома
- Запрос в Госуслугах → «Сведения о включении дома в программу реновации».
- Обращение в Фонд реновации вашего округа: ###-###-####.
- Оценка стоимости
Можно заказать две оценки:- Рыночную (сколько платят сейчас за аналогичные квартиры).
- Оценку для целей реновации (которая будет использоваться при компенсации).
- Договор купли-продажи
В договоре делают отметку о включении дома в программу реновации и передаче прав покупателю.
Как рассчитывается цена и можно ли торговаться
Цена формируется из трёх составляющих:
- Кадастровая стоимость, база для расчёта компенсации.
- Рыночная премия — покупатели готовы платить за «гарантированное» новое жильё.
- Фактор времени — чем позже снос‚ тем выше спрос и цена.
Пример расчёта
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Кадастровая стоимость 1-комнатной‚ 36 м² | 7 200 000 ₽ |
| Рыночная премия (+10–15 %) | +850 000 ₽ |
Можно ли торговаться? Да‚ если покупатель не сильно спешит и готов ждать расселения.
Риски покупателя и продавца
Для продавца
- Налоговые последствия, если квартира в собственности меньше 3 лет‚ придётся заплатить 13 % с разницы между кадастровой и фактической ценой.
- Отказ в выплате компенсации — если покупатель после сделки окажется недееспособным‚ Фонд реновации может заморозить выплату.
Для покупателя
- Задержка в расселении — сроки могут сдвигаться на 2–3 года.
- Изменение условий — площадь новой квартиры может быть меньше расчётной.
Чек-лист: что сделать перед подписанием договора
- Убедиться в отсутствии обременений — выписка из ЕГРН (электронная‚ 300 ₽).
- Проверить доли несовершеннолетних — если есть‚ потребуется разрешение органа опеки.
- Написать заявление в Фонд реновации о смене собственника (форма № Р-9).
- Указать в договоре условие: «Покупатель признаёт‚ что квартира включена в программу реновации».
- Заверить договор у нотариуса (обязательно при наличии долей детей).
Квартиру‚ попавшую под реновацию‚ можно продать до момента подписания договора с Фондом реновации. Главное — честно предупредить покупателя‚ правильно оформить документы и учесть налоговые и временные нюансы. Если соблюсти все формальности‚ сделка пройдёт безопасно и для продавца‚ и для покупателя.