С 1 апреля 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 283-ФЗ, который распространяет регулирование Банка России на все операторы BNPL-сервисов и схемы рассрочки. Однако закон напрямую не запрещает частным лицам продавать недвижимость, включая дома и земельные участки, в рассрочку. Ниже разберёмся, как грамотно оформить такую сделку, какие риски несут стороны и какую документацию подготовить.

Что важно знать о рассрочке в 2025-2026 годах

Основные изменения законодательства

• Банк России получил право контролировать операторов рассрочки, но физлица при продаже собственной недвижимости не становятся финансовыми организациями и под прямой надзор не попадают.
• Появился единый реестр операторов BNPL, однако он не касается прямых сделок «продавец-покупатель» без посредников.
• Фиксированная цена на весь период рассрочки и отсутствие процентов за пользование остаётся ключевым преимуществом перед ипотекой (при условии, что стороны не договорятся иначе).

Режим «залога» для обеспечения платежа

По ст. 489 ГК РФ и судебной практике 2024-2025 годов, дом и земельный участок, проданные в рассрочку, автоматически признаются находящимися в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не оговорено в договоре. Это значит:

• покупатель не может продать объект третьим лицам;
• при нарушении графика продавец вправе требовать расторжения договора и возврата имущества.

Какие договоры нужно подписать

Основной договор купли-продажи

Документ составляется по главе 30 ГК РФ и обязательно должен содержать:

1. Полные паспортные данные сторон, кадастровые номера дома и земельного участка.
2. Условие о рассрочке платежа: общую цену, первоначальный взнос (обычно 30-50 %), срок рассрочки (12-36 мес.), график платежей, размер штрафа за просрочку.
3. Момент перехода права собственности: сразу после регистрации в Росреестре или только после 100 % оплаты – стороны выбирают сами.
4. Указание на залог продавца и запрет на отчуждение до полной оплаты (если выбран вариант «переход права сразу»).

Отдельное соглашение о залоге (по желанию)

Если стороны хотят усилить защиту продавца, оформляют договор залога недвижимости и регистрируют его в ЕГРН. Это даст:

• безусловное право обращения в суд за взысканием долга;
• возможность наложить арест на объект при любом нарушении графика.

Пошаговая инструкция продажи дома в рассрочку

Шаг 1. Подготовка документов

• Выписка ЕГРН, технический и кадастровый паспорт, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Согласие супруга/супруги продавца (нотариально) и органов опеки, если в доме прописаны несовершеннолетние.

Шаг 2. Согласование условий и подписание предварительного договора

В предварительном договоре фиксируються ключевые параметры: цена, первоначальный взнос, график, санкции. Вносится задаток, который впоследствии зачитывается в счёт первого взноса.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение основного договора

С 2025 года сделки с недвижимостью стоимостью ≥ 1 млн рублей обязательно удостоверяются нотариусом. Нотариус проверит:

• отсутствие обременений;
• соответствие условий рассрочки закону.

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

Покупатель становиться собственником, но объект остаётся в залоге до полной оплаты. В ЕГРН делается соответствующая пометка.

Шаг 5. Внесение ежемесячных платежей

Платежи фиксируются платёжными поручениями или расписками. При задержке > 60 дней продавец может:

• подать в суд на расторжение договора и возврат дома;
• удерживать уже уплаченные деньги в счёт неустойки.

Риски и способы их минимизации

Да, можно. Закон не запрещает прямую продажу дома в рассрочку, но требует:

• грамотного оформления договора купли-продажи;
• обязательного нотариального удостоверения;
• учёта института залога для защиты продавца;
• соблюдения формальных процедур (согласие супруги/опеки, ЕГРН, Росреестр).

При соблюдении этих условий рассрочка становится выгодной альтернативой ипотеке без процентов и бюрократии банков.