С 1 сентября 2025 года вступило в сило Постановление Правительства РФ № 826 от , которое кардинально меняет правила продажи объектов недвижимости, расположенных на дачных и садовых участках; Ниже, подробный разбор того, что именно изменилось, какие исключения существуют и как теперь грамотно оформить сделку․
Что изменилось с 1 сентября 2025 года?
Основное нововведение, запрет на раздельную продажу строений и земельных участков․ Теперь:
- продать дом, баню, гараж или любую другую постройку «отдельно от земли» нельзя;
- продать сам участок без расположенных на нём объектов капитального строительства также нельзя;
- в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будут массово проставляться признаки неиспользования для объектов, не имеющих оформленного права собственности․
Почему ввели такой запрет?
Официальная цель: уменьшить количество «соседских войн» и упорядочить рынок загородной недвижимости․ Раньше случалось:
- Владелец продавал участок одному лицу, а дом, другому․
- Новые собственники начинали судиться из-за проезда, подъезда, коммуникаций и границ․
После 1 сентября 2025 года все объекты и земля должны переходить к одному покупателю, что существенно снижает конфликтность․
Есть ли исключения?
Да, но они ограниченные․ Раздельная продажа возможна только в трёх случаях:
- Раздел имущества через суд (например, при разводе)․
- Наследование, когда доли в доме и земле достаются разным наследникам и впоследствии ими продаются․
- Долевая собственность, возникшая до : если до этой даты правоустанавливающие документы оформлены раздельно, сделки ещё возможны, но придётся доказывать «добросовестность» покупателя․
Последствия для владельцев
Кто не успел оформить права
Если на дом или баню не оформлено право собственности, в ЕГРН появится признак неиспользования․ Это означает:
- арестовать или продать такой объект будет нельзя;
- чтобы «разморозить» ситуацию, придётся в суде доказывать самострой или подавать декларацию по упрощённой технической инвентаризации․
Резкое снижение «подвальных» сделок
Рынок «продам дом без земли» уйдёт в тень либо исчезнет совсем․ Покупатели, привыкшие к «дешёвым» объектам без участков, столкнутся с трудностями․
Как теперь правильно продать дом с участком
Алгоритм действий в 2026 году:
- Проверьте ЕГРН — убедитесь, что на участке и постройках нет обременений, арестов или признаков неиспользования․
- Единый договор купли-продажи — составляется один документ на землю + капитальные объекты․ Допускается указание отдельных цен, но преимущественное право покупки всегда «привязано» к обоим объектам․
- Кадастровые инженеры — если ранее границы участка не уточнялись, сделайте межевание до подписания сделки․
- Нотариальное удостоверение — обязательно для всех сделок с землёй сельхозназначения или долевой собственностью․
- Уведомление Росреестра — подаётся в трёхдневный срок после регистрации права․
Налоговые нюансы
При единой сделке налоговая база рассчитывается совокупно:
- если вы владели объектом менее минимального срока (3 или 5 лет), придётся заплатить НДФЛ 13 % от разницы между ценой продажи и вычетом 1 млн руб․;
- можно уменьшить базу на документально подтверждённые расходы (покупка, строительство)․
Что делать, если вы уже договорились «по-старому»
Если вы успели заключить предварительный договор или передаточный акт до , но не успели зарегистрировать право:
- Срочно обратитесь к нотариусу или в МФЦ: регистрационные действия, начатые до 1 сентября, должны быть завершены до , иначе сделка «зависнет»․
- Если сроки пропущены, придётся переоформить документы по новым правилам и включать землю в сделку․
Краткий чек-лист продавца в 2026 году
- ☐ Проверил ЕГРН на обременения и признаки неиспользования․
- ☐ Оформил единый кадастровый паспорт на дом и участок․
- ☐ Составил единый договор купли-продажи․
- ☐ Согласовал цену с учётом роста «в связке»․
- ☐ Удостоверил сделку у нотариуса (при необходимости)․
- ☐ Подал заявление в Росреестр и уплатил госпошлину․
- ☐ Сдал декларацию 3-НДФЛ, если срок владения короткий․
С 1 сентября 2025 года продать дом отдельно от земельного участка практически невозможно․ Исключения — исключительно судебные или наследственные ситуации․ Все остальные владельцы должны готовиться к единой сделке, межеванию, нотариату и уплате налогов․ Если вы ещё не оформили право собственности на свои постройки — сделайте это срочно, чтобы избежать блокировки в ЕГРН․
Вопросы по конкретной ситуации лучше проговаривать с кадастровым инженером или юристом по недвижимости: ошибка в одной цифре может «заморозить» участок на годы․