Внимание! С 1 сентября 2025 года в силу вступил пакет федеральных законов, который кардинально меняет порядок распоряжения арендованными земельными участками. Ниже — самая свежая и полная информация на 20 апреля 2026 г.
Краткий ответ: «да, но…»
Арендную землю можно продать, но не в буквальном смысле. Вы продаёте не сам участок, а право аренды — то есть переуступаете (уступаете) свои права и обязанности по договору аренды новому лицу. Это называется уступка прав арендатора.
Что изменилось с 1 сентября 2025 года
Упрощённая процедура переуступки
- Сокращены сроки согласования: с 30 до 15 календарных дней (ст; 22.1 Закона № 101-ФЗ).
- Отмена нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы договора цессии.
- Онлайн-сервис «Госуслуги-Земля» позволяет подать заявление о переуступке без личного визита в Росреестр.
Новые ограничения
- Дачные участки без разделения: запрещено дробить дачные и жилые дома между разными покупателями (п. 4 ст. 3 ФЗ-2025).
- Приграничные земли: повторное бесплатное получение участка возможно только при условии отказа от прав аренды прежнего надела.
- Земли сельхозназначения: переуступка допускается только при сохранении целевого использования (ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
Как оформить продажу арендной земли: пошаговая схема
Шаг 1. Проверьте договор аренды
Убедитесь, что в договоре нет прямого запрета на переуступку. Если запрет есть — потребуется письменное согласие арендодателя.
Шаг 2. Согласуйте с арендодателем
Направьте заявление через МФЦ или портал «Госуслуги». Если арендодатель (гос- или муниципалитет) не ответит в течение 15 дней, считается, что согласие получено (ст. 22.1 п. 5).
Шаг 3. Составьте договор цессии
Обязательные реквизиты:
- реквизиты договора аренды (№, дата, кадастровый номер);
- размер арендной платы и срок;
- обязательства нового арендатора по сохранению целевого использования;
- условие о передаче объектов капитального строительства (если есть).
Шаг 4. Регистрация в ЕГРН
Подайте заявление через Росреестр (форма Р11001). Госпошлина 2026 г. — 2 000 ₽ для физлиц и 22 000 ₽ для юрлиц.
Что нельзя продать
| Категория земли | Можно ли продать аренду? |
|---|---|
| Земли обороны и госбезопасности | Нет (ст. 27 ЗК РФ) |
| Заповедники и заказники | Нет |
| Лесной фонд | Нет без перевода в иные категории |
| Сельхозземли с господдержкой | Да, но с согласием Минсельхоза РФ |
Налоги при продаже права аренды
- Физлица: НДФЛ 13 % от дохода (при владении < 5 лет) или 0 % при владении ≥ 5 лет.
- ИП на УСН: 6 % от дохода или 15 % от «доходы-расходы».
- Юрлица: налог на прибыль 20 % или УСН 6/15 %.
Частые ошибки и советы юриста
Ошибка №1: игнорирование целевого использования.
Совет: перед подписанием договора цессии запросите выписку из ЕГРН о разрешённом использовании.
Ошибка №2: отсутствие согласия арендодателя при прямом запрете в договоре.
Совет: если арендодатель отказывает, подайте в суд, новый закон предусматривает презумпцию согласия при отсутствии мотивированного отказа в 15-дневный срок.
Краткий чек-лист перед сделкой
- ✓ Проверьте договор аренды и кадастровый паспорт.
- ✓ Получите согласие арендодателя (если требуется).
- ✓ Составьте договор цессии и акт приёма-передачи.
- ✓ Подайте документы в Росреестр и оплатите госпошлину.
- ✓ Сдайте декларацию в налоговую после сделки.
Где получить бесплатную консультацию
- Федеральный центр недвижимости: gosuslugi.ru/fgc
- Горячая линия Росреестра: ###-###-####
- Региональные центры «Мой бизнес» — для ИП и фермеров.