Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.
В последние годы договор цессии (уступки прав требования) по ДДУ стал основным инструментом перепродажи недвижимости на этапе строительства. Ниже приведён подробный образец и пояснения к каждому пункту‚ чтобы вы могли безопасно и грамотно оформить сделку.
Что такое цессия по ДДУ и для чего она нужна
Цессия, это переуступка дольщиком своих прав требования к застройщику в пользу нового участника. Иными словами‚ первоначальный покупатель продаёт не объект‚ а своё «право получить квартиру».
- Для продавца: возможность вернуть деньги до ввода дома в эксплуатацию без ожидания завершения строительства.
- Для покупателя: покупка квартиры «с рук» по цене ниже рынка новостроек.
- Для застройщика: фиксация нового участника в ЕГРН и освобождение от ответственности перед первоначальным дольщиком.
Законодательные ограничения (ФЗ-214)
- Цессия разрешена только после регистрации ДДУ в Росреестре.
- Застройщик должен дать письменное согласие или уведомление о переуступке.
- Договор цессии подлежит обязательной государственной регистрации.
Образец договора цессии квартиры долевого участия
ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ) № ___
г. Москва
«20» апреля 2026 г.
СТОРОНЫ
Цедент (Продавец прав):
Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 № 123456‚ выдан г. ОВД «Кунцево»‚ зарегистрирован по адресу: 123154‚ г. Москва‚ ул. Ново-Песчаная‚ д. 10‚ кв. 55.
Цессионарий (Покупатель):
Петров Петр Петрович‚ паспорт 77 77 № 987654‚ выдан г. УВД «Северное»‚ зарегистрирован по адресу: 127254‚ г. Москва‚ ул. Сущёвский Вал‚ д. 5‚ кв. 12.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Цедент уступает‚ а Цессионарий принимает права требования по договору долевого участия № 25-ДДУ/22 от г.‚ зарегистрированному в УФРС по г. Москве г.‚ регистрационный № 77-25-08/008/202208190/2022‚ на объект: 1-комнатная квартира общей площадью 38‚4 м² на 9 этаже‚ корпус 2‚ секция 1‚ жилой комплекс «Парк-Легенда»‚ расположенный по адресу: г. Москва‚ ул. Маршала Бирюзова‚ вл. 32.
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая цена переуступки прав: 7 850 000 (семь миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.
Порядок оплаты:
- Аванс 400 000 руб., в день подписания настоящего договора.
- Основная сумма 7 450 000 руб. — в день подписания передаточного акта и подачи заявления на регистрацию переуступки в МФЦ.
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Цедент обязуется:
- получить письменное согласие застройщика ООО «Инвест-Сити»;
- подать заявление и документы на регистрацию переуступки в течение 3 рабочих дней после оплаты.
- Цессионарий обязуется:
- оплатить цену в сроки‚ указанные в п. 3.2;
- подписать акт приёма-передачи прав не позднее 5 рабочих дней после получения уведомления о готовности.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ШТРАФЫ
За просрочку оплаты Цессионарий уплачивает пеню 0‚1 % за каждый день просрочки.
За непредоставление документов на регистрацию Цедент уплачивает штраф 0‚2 % от цены договора за каждый день просрочки;
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
Все расходы по государственной пошлине (2 000 руб.) и нотариальному удостоверению (5 000 руб.) несёт Цессионарий.
Стороны подтверждают‚ что существенных изменений в планировке и площади объекта с момента заключения ДДУ не было.
РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ
| Цедент | Цессионарий |
|---|---|
| Иванов И.И. Подпись: _________________ | Петров П.П. Подпись: _________________ |
Пошаговая инструкция оформления
- Шаг 1. Получить согласие застройщика.
Отправляем в отдел продаж письмо-запрос с копией договора ДДУ и паспортами сторон. Срок ответа — до 10 рабочих дней. Дополнительно согласие может быть указано в самом договоре цессии‚ если это предусмотрен ДДУ. - Шаг 2. Подготовить пакет документов:
- оригинал ДДУ + 2 копии;
- квитанции об оплате всех взносов;
- паспорта сторон (копии + оригиналы для сверки нотариусом);
- согласие супруга/супруги продавца (если квартира куплена в браке);
- карточка-схема квартиры из проектной декларации.
- Шаг 3. Нотариальное удостоверение (необязательно‚ но сильно снижает риски).
Нотариус проверит долги по ДДУ‚ сверит реквизиты и составит приёмо-сдаточный акт прав. - Шаг 4. Подача в МФЦ/Росреестр.
Заполняем заявление по форме Р13014‚ платим госпошлину 2 000 руб. и ждём 7–9 рабочих дней. После регистрации Цессионарий становится полноправным дольщиком. - Шаг 5. Оповещение застройщика.
Отправляем копию зарегистрированного договора цессии и новые реквизиты Цессионария (СНИЛС‚ ИНН‚ паспорт‚ контактный телефон) для внесения в реестр дольщиков.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие согласия застройщика | Росреестр откажет в регистрации | Всегда запрашивать письменное подтверждение у застройщика |
| Незарегистрированный ДДУ | Цессия невозможна | Проверить выписку ЕГРН и дату регистрации ДДУ |
| Недооценённый аванс | Риск «продажи» квартиры второму покупателю | Аванс через нотариальное агентство или эскроу-счёт |
Налоговые последствия для продавца
Если квартира владелась менее 5 лет‚ то с дохода (разница между ценой цессии и первоначальной ценой ДДУ) нужно заплатить НДФЛ 13 %. Исключение, если продавец в тот же налоговый период приобретает новое жильё и использует имущественный вычет (максимум 260 000 руб.).
Грамотно оформленная цессия по ДДУ требует чёткого соблюдения формальностей: согласие застройщика‚ нотариальное удостоверение‚ регистрация в Росреестре и налоговые обязательства. Используйте предложенный образец как основу‚ но обязательно адаптируйте под конкретные условия вашей сделки и проконсультируйтесь с юристом.