Ситуация, когда жильё, купленное в ипотеку, вскоре продаётся, в 2026 году встречается всё чаще: кто-то улучшает жилищные условия, кто-то переезжает в другой город, а кто-то просто хочет закрыть кредит досрочно. Одним из ключевых вопросов становится: «Возможно ли уменьшить налогооблагаемую базу от продажи, включив в расходы уплаченные банку проценты по ипотеке?» Ниже, подробный разбор по российскому налоговому законодательству на апрель 2024 года.

Два способа уменьшить налог при продаже жилья

Статья 220 НК РФ даёт продавцу два взаимоисключающих варианта:

1. Имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
2. Документальное подтверждение расходов на приобретение и дорогостоящие улучшения (п. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если квартира продана раньше 3 (5) лет владения, продавец сам выбирает, что выгоднее:

• просто вычесть 1 млн руб. от цены продажи;
• или заявить фактические расходы на покупку, включая:
  • цену договора купли-продажи;
  • расходы на отделку и переустройство;
  • проценты по целевому ипотечному кредиту (абз. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как именно учитываются ипотечные проценты

При покупке

Чтобы включить проценты в «расходы при продаже» важно понимать, что:

• банк должен быть банком с лицензией ЦБ РФ;
• кредит — целевой, т. е. в договоре прямо указано «на покупку жилого помещения»;
• проценты фактически уплачены (нельзя учесть начисленные, но не оплаченные проценты);
• есть документы: справка банка о погашенных процентах, платёжные поручения, график платежей.

Верхний лимит процентов

Количество процентов, которое можно отнести к расходам, не ограничено. Однако:

• если ранее вы уже получали вычет по процентам (13 % от суммы процентов), то повторно их в расходы при продаже включать нельзя — иначе получится двойное использование;
• в 2026 году действует правило единой суммы имущественного вычета 650 000 руб. (максимум 5 млн руб. × 13 %), но оно касается именно вычета при покупке, а не расходов при продаже.

Пошаговый пример расчёта

Исходные данные:

• Квартира куплена в ипотеку в июле 2022 г. за 4 500 000 руб.
• За 3,5 года уплачено процентов 900 000 руб. (справка банка).
• Продаётся в апреле 2026 г. за 6 000 000 руб.
• Владение менее минимального срока (менее 5 лет), значит, налог нужно платить.

Вариант 1: вычет 1 млн руб.

6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб. к уплате.

Вариант 2: заявление расходов

6 000 000 – 4 500 000 – 900 000 = 600 000 × 13 % = 78 000 руб. к уплате.

Экономия: 650 000 – 78 000 = 572 000 руб. — именно за счёт учёта ипотечных процентов.

Порядок оформления в налоговой

1. До 30 апреля 2027 г. подать 3-НДФЛ за 2026 г.
2. В декларации указать:
   • доход от продажи 6 000 000 руб.;
   • расходы на покупку 4 500 000 руб. (строка 080 листа Ж2);
   • расходы на проценты 900 000 руб. (строка 090 листа Ж2);
   • код вычета — «2» (документальные расходы).
3. Приложить:
   • ДКП 2022 г. и акт приёма-передачи;
   • ДКП 2026 г. и акт приёма-передачи;
   • справку банка о погашении процентов;
   • копию ипотечного договора;
   • квитанции/платёжки.

Важные нюансы

• Долевое владение. Каждый собственник учитывает свою часть процентов пропорционально доле.
• Продажа «в обмен». Если вы покупаете новое жильё взамён проданного, проценты по старому кредиту всё равно учитываются при продаже старой квартиры.
• Рефинансирование. Проценты по рефинансируемому кредиту включаются только если рефинансирование осуществлено в российском банке и целевой характер сохранён.
• Коммерческая ипотека. Если кредит оформлен на ИП или ООО, вычет не применяется: статья 220 НК РФ касается физлиц.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Уже получал вычет 13 % с процентов при покупке, могу ли я снова включить их в расходы при продаже?

Ответ: Нет. Проценты не могут быть учтены дважды: либо вычет при покупке, либо расходы при продаже.

Вопрос: Процентов я заплатил 1,5 млн руб., а доход от продажи 1,2 млн руб. Что будет с «избыточными» 300 тыс. руб.?

Ответ: «Отрицательный» результат (убыток) налог не образует, но и не переносится на будущие периоды. Вернуть ничего нельзя.

Итак, проценты по целевому ипотечному кредиту полностью включаются в состав расходов при определении налога на доходы от продажи квартиры, если соблюдены условия:

• кредит оформлен до продажи;
• проценты уплачены и подтверждены банком;
• вы не использовали эти проценты ранее для получения вычета при покупке.

Правильное оформление декларации и сбор документов позволяют существенно снизить налоговую нагрузку при продаже ипотечного жилья.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г. Актуально на основе НК РФ и разъяснений ФНС.