В 2021 году в российскую правовую систему были внесены масштабные изменения, направленные на упрощение и ускорение государственной регистрации недвижимости, а также на повышение достоверности сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основным нормативным актом, регулирующим эти процессы, остаётся Федеральный закон от № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». К нему в 2021 году были добавлены существенные поправки, оформленные Федеральным законом от № 120‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ниже представлена подробная характеристика этих изменений, их практическое значение и порядок применения.
Основные положения Федерального закона № 218‑ФЗ
Закон № 218‑ФЗ определяет:
- порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
- регистрацию ограничений, обременений и сделок с недвижимым имуществом;
- ведение и актуализацию Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- требования к документам, подтверждающим право собственности, аренды, сервитуты и др.
Ключевой принцип закона – регистрация прав только при наличии государственной регистрации самого объекта в ЕГРН. Исключения допускаются лишь в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
Поправки 2021 года (ФЗ № 120‑ФЗ)
Основные изменения
- Ускоренный порядок регистрации – возможность завершить кадастровый учёт и/или государственную регистрацию прав в течение одного рабочего дня при соблюдении ряда условий (полнота и достоверность документов, отсутствие споров и ограничений).
- Расширение перечня сведений, вносимых в кадастр недвижимости, включая:
- данные о прекращении существования объекта (например, снесённый дом);
- изменения основных характеристик (площадь, назначение, материал стен и др.);
- информацию о правоустанавливающих документах, подлежащих государственной регистрации.
- Запрет на перепродажу выписок из ЕГРН через посреднические сайты – цель – защита потребителей от недостоверных данных.
- Установление порядка подачи заявления наследником на снятие с кадастрового учёта уже снесённого объекта без необходимости регистрации права собственности.
Дата вступления в силу
Большинство поправок, принятых ФЗ № 120‑ФЗ, начали действовать с 28 октября 2021 года. Некоторые положения (например, ускоренный порядок регистрации) были отложены до 1 января 2026 года, когда вступил в силу закон о введении госпошлины за кадастровый учёт.
Ускоренный порядок регистрации (с )
Новый режим позволяет оформить:
- государственный кадастровый учёт;
- государственную регистрацию прав;
- внесение ограничений и обременений.
Для получения ускоренного обслуживания необходимо:
- Подать полный пакет документов в электронном виде через портал Госуслуг или в МФЦ.
- Обеспечить отсутствие спорных вопросов, связанных с правом собственности.
- Оплатить установленную госпошлину (размер зависит от типа объекта и характера сделки).
- Получить подтверждение от Росреестра о готовности к ускоренному рассмотрению.
При соблюдении всех условий регистрация производится в течение одного рабочего дня, что особенно актуально для:
- сделок с коммерческой недвижимостью;
- быстрого переоформления прав в случае наследования или дарения;
- проектов строительства, требующих оперативного получения кадастрового номера.
Практические последствия для участников рынка недвижимости
Для собственников
- Снижение сроков получения правоустанавливающих документов.
- Упрощённый процесс снятия с учёта несуществующих объектов (снесённые дома, разрушенные здания).
- Необходимость своевременно вносить изменения в ЕГРН, иначе могут возникнуть юридические риски.
Для застройщиков и инвесторов
- Быстрое оформление кадастровых номеров ускоряет начало строительных работ.
- Уменьшение административных издержек за счёт единой электронной подачи документов.
- Повышенная достоверность реестра снижает риск приобретения «тёмного» имущества.
Для юридических лиц и нотариусов
- Необходимость адаптации внутренних регламентов к новым срокам и требованиям по оплате госпошлины.
- Внедрение электронных подписей и сервисов автоматизации подачи заявлений.
Пошаговая инструкция по регистрации права в ускоренном порядке (пример)
- Подготовка документов:
- Заявление (в форме, утверждённой Росреестром);
- Кадастровый паспорт (если уже есть) или техническую документацию;
- Документ, подтверждающий право (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т.п.);
- Согласие всех соучастников (если сделка подразумевает несколько сторон);
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Электронная подача через портал Госуслуг или МФЦ:
- Загрузка сканов всех документов;
- Подтверждение электронной подписи;
- Выбор услуги «Ускоренный порядок регистрации».
- Проверка статуса – в личном кабинете можно отслеживать процесс рассмотрения заявки.
- Получение решения в течение одного рабочего дня:
- Электронный документ о регистрации (технический паспорт, выписка из ЕГРН);
- При необходимости – оригиналы документов в отделении Росреестра.
Важно помнить, что ускоренный порядок доступен только при отсутствии споров, арестов, судебных ограничений и при полном соответствии подаваемых сведений реальному положению дел.
Поправки 2021 года к Федеральному закону № 218‑ФЗ стали важным шагом в модернизации системы государственной регистрации недвижимости в России. Они направлены на:
- повышение скорости и прозрачности регистрации;
- обеспечение финансовой устойчивости кадастровой службы за счёт введения госпошлины;
- защиту прав собственников и участников рынка от недостоверных сведений.
С 1 января 2026 года, когда полностью вступит в силу ускоренный порядок, участники рынка получат возможность регистрировать права и вести кадастровый учёт в течение одного рабочего дня – это значительно ускорит сделки, снизит издержки и повысит доверие к реестру недвижимости.
Для успешного применения новых правил рекомендуется:
- Внимательно изучить актуальную редакцию закона 218‑ФЗ и поправок 120‑ФЗ;
- Обеспечить полную и достоверную подготовку документов;
- Внедрить электронные сервисы подачи заявлений;
- Следить за изменениями в нормативных актах, поскольку в сфере недвижимости законодательство продолжает активно развиваться.
Только системный подход к соблюдению новых требований обеспечит эффективную защиту прав собственности и ускорит развитие рынка недвижимости в России.