Краткий ответ: самозанятый не может получить классический имущественный вычет по НДФЛ за покупку квартиры‚ потому что он не платит НДФЛ — он платит налог на профессиональный доход (НПД)․ Однако существуют три исключения‚ при которых вычет всё-таки возможен․ Ниже — подробная инструкция‚ актуальная на 19 апреля 2026 года․
Почему по умолчанию вычета нет
- Имущественный вычет предусмотрен ст․ 220 НК РФ только для налогоплательщиков НДФЛ (13 %)․
- Самозанятые платят НПД: 4 % дохода от физлиц или 6 % от юрлиц․ НПД не является НДФЛ‚ поэтому вычет «не крепится» к этому налогу․
- ФНС в письме от № 13-02/023651 прямо подтвердила: «налогоплательщики НПД имущественные вычеты не применяют»․
Три исключения‚ когда вычет возможен
Есть иной доход‚ облагаемый НДФЛ
Если в том же году‚ когда куплена квартира‚ вы получили:
- зарплату по трудовому договору;
- доходы по договору ГПХ (например‚ от репетиторства без статуса самозанятого);
- арендную плату как физлицо;
, тогда НДФЛ с этих доходов можно уменьшить на имущественный вычет․ Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2027 года․
Вы прекратили статус самозанятого и вернулись на НДФЛ
С 2025 года допустимо:
- Выключить приложение «Мой налог» (подать уведомление о выходе из НПД)․
- Начать получать доходы‚ облагаемые НДФЛ (например‚ работать по трудовому договору)․
- Через три года после покупки квартиры подать 3-НДФЛ и вернуть до 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ (13 % от 3 млн ₽ процентов по ипотеке)․
Регистрация ИП на ОСНО (общая система)
Если вы зарегистрируетесь как ИП и перейдёте на ОСНО:
- Вы начнёте платить НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽)․
- Появится право на имущественный вычет на общих основаниях․
- Но придётся также платить НДС и вести полный бухучёт․
Какова максимальная сумма вычета
| Вид расходов | Лимит | Возврат (при ставке 13 %) |
|---|---|---|
| Стоимость квартиры/доли/строительство | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
Пошаговая инструкция (при наличии дохода НДФЛ)
- Собираем документы:
- Договор купли-продажи + ЕГРН с вашей долей;
- Акт приёма-передачи (или форма № 1 при долевом строительстве);
- Квитанции/платёжки;
- Справка 2-НДФЛ от работодателя или расчётный лист ГПХ․
- Заполняем декларацию 3-НДФЛ в ЛК ФНС или через «Декларацию-онлайн»․
- Подключаем вычет:
Раздел «Имущественные вычеты» → указать сумму расходов → приложить сканы документов․ - Ожидаем проверку: от 3 до 4 месяцев‚ деньги приходят на карту․
Частые ошибки
- Ошибка 1: «Я самозанятый‚ в декларации 3-НДФЛ указал только доход по НПД»․ ФНС вернёт с отказом: НПД не участвует в вычете․
- Ошибка 2: Покупка оформлена на супруга/супругу без доли․ Вычет можно получить только при совместном владении или если супруг передаст вам своё право․
- Ошибка 3: Использование материнского капитала․ На сумму маткапитала вычет не начисляется․
Что изменилось в 2026 году
- Лимит вычета по-прежнему 2 млн ₽ (3 млн ₽ по процентам): депутаты Госдумы пока не приняли законопроект об увеличении до 6 млн ₽․
- Заявление на вычет можно подать через Госуслуги без электронной подписи — достаточно авторизации по СМС․
- ФНС ускорила сроки: при подаче через ЛК Госуслуг возврат поступает в течение 1 месяца‚ если нет запроса на очную проверку․
Краткий чек-лист
Получу ли я вычет‚ если…
- …только самозанятый и других доходов нет? — Нет․
- …есть одновременно зарплата по трудовому договору? — Да‚ с зарплаты․
- …вышел из НПД и через год устроился на работу?, Да‚ но не позднее 3 лет после покупки․
- …открыл ИП на ОСНО? — Да‚ с прибыли ИП․
Полезные ссылки
- Онлайн-сервис 3-НДФЛ от ФНС
- Госуслуги — подача имущественного вычета