Важно! Данная статья актуальна на и основана на последней редакции Налогового кодекса РФ, разъяснениях Минфина и ФНС.
Что такое «вычет при продаже»
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры – это законный способ уменьшить доход, подлежащий НДФЛ, на 1 000 000 руб. или на фактически подтверждённые расходы на её приобретение. Иначе говоря, государство позволяет «закрыть» часть выручки от продажи и тем самым снизить или полностью обнулить налог.
Когда вычет действительно нужен
Применять вычет имеет смысл, если квартира продана до истечения минимального срока владения. В 2026 году минимальный срок составляет:
- 3 года — если квартира была:
- получена по наследству или в дар от близкого родственника,
- приватизирована,
- передана по договору пожизненного содержания;
- 5 лет, во всех остальных случаях.
Если срок владения больше 3/5 лет, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью, и подавать декларацию не требуется.
Размер вычета и способы его применения
Вариант 1. Вычет 1 000 000 рублей
Применяется к любой недвижимости и долям в ней. Налог рассчитывается по формуле:
(Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Вариант 2. Вычет «расходы на покупку»
Можно уменьшить доход на всю сумму расходов, которые вы документально подтвердили (ДДУ, расписки, квитанции, акты приёма-передачи и т.д.).
(Цена продажи – Расходы на приобретение) × 13 %
Пример сравнения
- Квартира куплена за 4 800 000 ₽ и продана за 6 000 000 ₽.
• При вычете 1 000 000 ₽: НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 ₽.
• При вычете «по расходам»: НДФЛ = (6 000 000 – 4 800 000) × 13 % = 156 000 ₽.
Выгода второго варианта = 494 000 ₽.
Особенности долевой собственности
Если квартира продана по одному договору, вычет в 1 000 000 ₽ делится между всеми совладельцами пропорционально долям.
Если каждая доля оформлена отдельным договором купли-продажи, каждый собственник получает полный вычет 1 000 000 ₽ без распределения (Письмо Минфина от № 03-04-05/34091).
Как получить вычет: пошаговая инструкция
- Подготовьте документы
- Договор купли-продажи (копия).
- Справка 2-НДФЛ за год продажи.
- Документы, подтверждающие расходы (акт приёма-передачи, платёжки, квитанции, договор ипотеки и др.).
- Заполните декларацию 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге.
- Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за 2026 г. — до ).
- Оплатите налог (если он рассчитался) до 15 июля.
- Получите вычет — налоговая пересчитает и вернет излишне удержанный НДФЛ на карту или счёт.
Частые вопросы и лайфхаки
Одновременная купля-продажа
Если в том же году вы продали старую квартиру и купили новую, можно заявить два вычета:
- вычет при продаже (уменьшить доход),
- вычет при покупке (вернуть 13 %, но не более 260 000 ₽).
Ниже кадастровой стоимости
Если цена в договоре < 70 % от кадастровой на , налоговая будет считать доходом кадастровую × 0,7. В этом случае выгоднее использовать вычет «по расходам».
Ипотека и проценты
Проценты по ипотеке, которые вы ранее не возвращали, можно включить в «расходы» при продаже, если квартира куплена в ипотеку.
Детская доля
Если в квартире есть доля ребёнка, налоговые обязательства за него несут родители, но вычет ребёнку предоставляется в тех же размерах.
| Ситуация | Нужно ли платить НДФЛ? | Какой вычет выгоднее |
|---|---|---|
| Срок владения ≥ 3 (или 5) лет | Не нужно | Не применяется |
| Срок владения < 3 (или 5) лет, есть чеки на покупку | Да | «По расходам» |
| Срок владения < 3 (или 5) лет, чеков нет / расходы < 1 млн | Да | 1 000 000 ₽ |
| Продажа долей по отдельным договорам | Да | По 1 000 000 ₽ на каждого продавца |
Ключевые даты 2026
- до 30 апреля 2027 г. — подача 3-НДФЛ за 2026 год;
- до 15 июля 2027 г. — уплата налога (если есть к уплате);
- В течение 3 лет после года продажи можно подать заявление на возврат излишне удержанного НДФЛ.
Где подать заявление онлайн
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl2.nalog.ru.
- Госуслуги → «Налоги и финансы» → «Подача 3-НДФЛ».
- Мобильное приложение «ФНС России».
Получить имущественный вычет за проданную квартиру в 2026 году можно, если вы обязаны платить НДФЛ. Выбор между вычетом 1 000 000 рублей и «по расходам» зависит от того, какие документы у вас есть. При долевой собственности важно оформить продажу отдельными договорами, чтобы каждый собственник получил полный вычет. Не забывайте: если срок владения больше минимального, налога нет, и декларацию можно не подавать.
Внимание! Все расчёты даны без учёта возможных региональных коэффициентов и особых условий. При сложной схеме сделки (например, участие материнского капитала, обмен с доплатой) лучше проконсультироваться с налоговым специалистом.