В 2026 году правила расчёта НДФЛ при продаже недвижимости остались прежними: если квартира была в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет)‚ с дохода от сделки удерживается 13 % (или 15 % при доходах свыше 5 млн руб․)․
Однако государство предоставляет имущественный налоговый вычет‚ который позволяет законно уменьшить или полностью «обнулить» налог․ Разберёмся‚ в каких случаях вычет доступен и как правильно его оформить․

Когда возникает право на вычет при продаже

• Объект находился в собственности меньше минимального срока․
  Для квартир‚ полученных по договору купли-продажи‚ — 5 лет; по наследству‚ приватизации или дарению — 3 года․
• Вы — налоговый резидент РФ (пребывали в стране ≥ 183 дней в году продажи)․
• У вас есть документальное подтверждение дохода (договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи)․

Если срок владения ≥ минимального‚ доход полностью освобождён от НДФЛ‚ и вычет не нужен․

Какие бывают виды вычетов

Фиксированный вычет 1 000 000 руб․

Размер: 1 000 000 ₽ в календарный год независимо от количества проданных объектов․
Уменьшает налогооблагаемую базу на 1 млн руб․ один раз за год (даже если продали 3 квартиры‚ вычет всё равно один)․

Вычет «доход минус расходы»

Вместо фиксированной 1 млн руб․ можно вычесть реальные расходы на покупку этой же квартиры (плюс ремонт‚ если есть документы)․
Пример:
Продали за 5 500 000 ₽‚ купили ранее за 4 800 000 ₽ → облагаемая база 700 000 ₽‚ НДФЛ 13 % = 91 000 ₽․

Особенности долевой собственности

Если квартира продана по одному договору‚ вычет 1 млн руб․ делится между всеми собственниками пропорционально долям․
Если же каждый владелец оформляет отдельный договор на свою долю‚ вычет 1 млн руб․ даётся каждому полностью (письмо Минфина № 03-04-05/34091 от )․

• Супруги Ивановы продали ½ доли по разным договорам: каждый получает вычет 1 млн руб․ → общий «спасённый» доход 2 млн руб․
• Если бы они продали квартиру единым договором‚ вычет 1 млн руб․ был бы распределён поровну (500 000 ₽ каждому)․

Документы для получения вычета

1. 3-НДФЛ — декларация за год продажи (подаётся до 30 апреля следующего года)․
2. Справка 2-НДФЛ с места работы (если хотите заявить «доход минус расходы»)․
3. Договор купли-продажи + акт приёма-передачи․
4. Платёжные документы‚ подтверждающие расходы: квитанции‚ выписка из ЕГРН‚ договор долевого участия‚ чеки на ремонт․
5. Заявление о предоставлении вычета (прилагается к декларации);

Как подать заявление

• Госуслуги или сайт ФНС — электронная подача (требуется подтверждённая учётная запись)․
• Личный кабинет налогоплательщика, раздел «Подать декларацию» → «Получить вычет при продаже»․
• ИФНС по месту регистрации — бумажный вариант‚ запись через Госуслуги или по телефону․

Срок возврата переплаты НДФЛ: до 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление)․

«Хитрые» схемы и риски

Частые вопросы

Вопрос:

«Продал квартиру за 1‚2 млн‚ документов о покупке нет․ Сколько заплачу?»

Ответ:

Фиксированный вычет 1 млн ₽ → база 200 000 ₽ → НДФЛ 13 % = 26 000 ₽․

«Можно ли за один год применить вычет при продаже и вычет при покупке новой квартиры?»

Да․ Они не связаны․ Заявите два вычета в одной декларации: «минус 1 млн» от продажи и «плюс 260 000 ₽» (или до 650 000 ₽) от покупки․

Чек-лист: что сделать после продажи

1. Определить срок владения;
2. Выбрать тип вычета (1 млн ₽ или «доход минус расходы»)․
3. Собрать документы до 30 апреля 2027 года․
4. Подать 3-НДФЛ онлайн или в ИФНС․
5. Оплатить налог до 15 июля 2027 года (если после вычета осталась сумма к уплате)․

Имущественный вычет при продаже квартиры, это легальный способ уменьшить или свести к нулю НДФЛ․ Главное: правильно рассчитать срок владения‚ выбрать оптимальный вариант вычета и соблюсти сроки отчётности․
Следите за изменениями законодательства и при необходимости консультируйтесь с налоговым специалистом․