Вопрос, который волнует миллионы россиян, приобретающих жильё на этапе строительства: «Когда и как можно вернуть НДФЛ?».
В 2026 году максимально доступная сумма возврата составляет до 650 000 рублей (13 % от 5 000 000 рублей расходов).
Но что делать, если квартира ещё не сдана, а деньги уже вложены? Разбираемся по пунктам.
Краткий ответ
Да, подать на имущественный налоговый вычет можно до ввода дома в эксплуатацию, если у вас на руках есть:
- Договор долевого участия (ДДУ) или договор уступки права требования;
- Акт приёма-передачи квартиры — не требуется для первоначального вычета;
- Оплаченные платежные документы (платёжки, выписки из банка, чеки застройщику).
Но есть важные нюансы, о которых чаще всего забывают.
Когда именно «запускается» право на вычет
Для договора долевого участия (ДДУ)
Право возникает в год фактической оплаты, даже если дом ещё строится (п. 6 ст. 220 НК РФ).
Пример: вы внесли задаток в марте 2026 г., дом сдают в декабре 2027 г. Вычет можно оформить уже за 2026 год, подав декларацию 3-НДФЛ в 2027 г.
Для договора уступки прав требования (переуступка)
Важно: уступка «переносит» право первоначального покупателя. Если предыдущий участник уже получил часть вычета, вы «доберёте» остаток.
Если он не получал — вы сможете заявить полную сумму, но только ту часть, которую оплатили уже после уступки.
Какие документы подать без акта приёма-передачи
- Копия ДДУ (заверенная застройщиком или нотариусом).
- Все платёжные документы (перечисления на расчётный счёт застройщика, ипотечные чеки).
- Справка 2-НДФЛ за год(ы), за который просите возврат.
- Заявление о возврате налога и декларация 3-НДФЛ.
- Заявление о распределении вычета между супругами (если имущество в общей долевой собственности).
Пошаговая схема действий
| Шаг | Что делать | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Оформляем ДДУ или договор уступки | В момент покупки |
| 2 | Оплачиваем квартиру (полностью или поэтапно) | Согласно графику платежей |
| 3 | Собираем документы и подаём 3-НДФЛ в ФНС | До 30 апреля следующего года |
| 4 | Получаем деньги на расчётный счёт | В течение 4 месяцев после проверки (1 мес. камеральная проверка + 3 мес. на перечисление) |
Как вернуть проценты по ипотеке на незавершёнку
Если квартира берётся в ипотеке, вычет процентов можно получать параллельно основному, но только после регистрации права собственности (дом сдан).
Однако уже уплаченные проценты за 2025-2026 гг. учитываются в полном объёме, как только появится право собственности.
Распространённые ошибки
- Ожидание акта приёма-передачи. Это необязательно, если вложены собственные средства.
- Неправильное распределение вычета между супругами. Максимум 2 000 000 руб. на каждого (если сумма покупки ≥ 4 млн руб.).
- Упущенные годы. Декларацию можно подать за 3 предыдущих года, если ранее не использовали вычет.
- Отсутствие платёжных документов. Без них ФНС откажет.
Сколько реально вернуть в цифрах
| Тип расходов | Лимит вычета | Возврат (13 %) |
|---|---|---|
| Стоимость квартиры | 2 000 000 руб. | 260 000 руб. |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 руб. | 390 000 руб. |
| ИТОГО (макс.) | 5 000 000 руб. | 650 000 руб. |
Как подать онлайн
Через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru:
- Заходим в раздел «Жизненные ситуации → Получить вычет».
- Выбираем «Имущественный» → «ДДУ/строящееся жильё».
- Загружаем сканы документов.
- Подтверждаем заявление ЭЦП (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Что изменилось в 2026 году
- С марта 2026 г. участники ПДС (Программа долгосрочных сбережений) могут оформить вычет за взносы 2025 г., но это не касается покупки квартиры в ДДУ — только ИИС и долгосрочные вклады.
- НДФЛ-платежи за 2025 г. можно зачесть уже в 2026 г. без ожидания сдачи дома.
- Срок камеральной проверки сокращён до 1 месяца, если заявление подано онлайн.
Ответы на частые вопросы
Вопрос 1: А если застройщик обанкротится?
Вычет уже полученный остаётся. Налоговая не требует возврата. Однако вы рискуете самой квартирой: деньги вернулись, жилья нет.
Вопрос 2: Можно ли делить вычет между несколькими квартирами?
Нет. Лимит 2 000 000 руб. — всего за жизнь. Распределить можно только внутри одной сделки между супругами.
Вопрос 3: Что если я плачу поэтапно, но не завершил оплату?
Можно подать за уже уплаченную часть в текущем году. Остаток — после следующих взносов.
Быстрый чек-лист перед подачей
- ✅ Есть ДДУ/договор уступки
- ✅ Все платежки сохранены
- ✅ 2-НДФЛ получен у работодателя
- ✅ Сумма покупки ≥ поданной в декларации
- ✅ Учтён лимит 2 000 000 руб. на человека
Квартира ещё строится? Это не препятствие для налогового вычета. Главное, правильно оформить ДДУ, сохранить все чеки и подать декларацию 3-НДФЛ.
Сделайте это в 2026 году и верните до 650 000 рублей, не дожидаясь новоселья!
Подготовлено по материалам ФНС, Постановлению Правительства РФ и судебной практике 2024–2026 гг.