В 2026 году в силу вступают кардинальные изменения в налоговом законодательстве, которые затронут каждого, кто планирует продать недвижимость. Разберёмся, как теперь можно законно избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, дома или апартаментов.
Ключевые изменения 2026 года
Госдума в первом чтении одобрила законопроект №1026190-8, который:
- отменяет льготы для отдельных категорий граждан
- увеличивает сроки владения для освобождения от налога
- вводит новые правила расчёта непрерывного срока владения
Сколько нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог
| Ситуация | Старые правила | Новые правила 2026 |
|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | 5 лет |
| Нежилое помещение/гараж | 3 года | 5 лет |
| Наследство от близких родственников | 3 года | 5 лет |
| Квартира по ДДУ в новостройке | 3 года с момента оплаты | 5 лет с момента оформления права собственности |
Важно: понятие «непрерывного владения»
Непрерывным считается владение, которое не прерывалось ни на один день. Если квартиру:
- продали и сразу выкупили обратно
- подарили, а потом оформили в собственность заново
- переоформили через родственников
— срок владения считается заново!
Кто может не платить налог даже при коротком сроке владения
Семьи с детьми
С 2022 года семьи с двумя и более детьми могут продавать жилье без налога, если:
- в течение 1 года покупают новое жильё большей площади
- предоставляют справки о рождении детей
Переселение из аварийного жилья
Освобождение от налога возможно, если:
- жильё получено по программе реновации
- старый дом признан аварийным
- новая квартира оформлена в собственность после переселения
Как рассчитать налог, если платить нужно
Формула расчёта:
НДФЛ = (Цена продажи ⸺ Цена покупки ⸺ Расходы на ипотеку) × 13%
Ограничения:
- вычет по ипотечным процентам максимум 3 млн рублей
- фиксированный вычет при продаже 1 млн рублей (если нет документов о покупке)
Когда не нужно подавать декларацию
ФНС разъяснила: декларацию 3-НДФЛ можно не подавать, если:
- цена продажи ≤ 1 млн рублей для жилья
- цена продажи ≤ 250 тыс. рублей для гаражей/нежилых помещений
- владение превышает минимальный срок
Пошаговый алгоритм продажи без налога
- Проверьте срок владения в выписке из ЕГРН
- Подтвердите статус единственного жилья справкой из Росреестра
- Соберите документы: ДКП, платёжные поручения, акт приёма-передачи
- Для семей с детьми оформите справки о рождении и покупке нового жилья
- Заключите сделку через нотариуса или по договорённости сторон
Контрольный список документов
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней)
- Договор купли-продажи первоначальной покупки
- Квитанции/платёжки о полной оплате
- Справка 2-НДФЛ (если планируете вычет по ипотеке)
- Свидетельства о рождении детей (для льгот)
Что грозит за нарушение
При неуплате налога:
- штраф 20% от неуплаченной суммы
- пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки
- уголовная ответственность при сумме долга > 900 тыс. рублей
FAQ: частые вопросы
❓ Можно ли продать квартиру через 3 года, если это единственное жильё?
Ответ: С 2026 года — нет. Минимальный срок вырос до 5 лет.
❓ Как считается срок для новостройки?
Ответ: Теперь от даты оформления права собственности, а не от даты оплаты ДДУ.
❓ Нужно ли платить налог при дарении квартиры?
Ответ: При дарении между близкими родственниками налог не платится. При последующей продаже срок владения считается с даты оформления права собственности.
В 2026 году правила продажи недвижимости значительно ужесточились. Планируйте сделки заранее, проверяйте сроки владения и консультируйтесь с юристами. Помните: законная оптимизация налогов возможна, но требует точного знания всех нюансов.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 года