В 2026 году правила налогообложения при продаже и одновременной покупке недвижимости существенно изменились. Расширены льготы для семей, увеличены сроки освобождения от налога и появились новые способы минимизировать выплаты. Ниже, всё, что нужно знать собственнику, чтобы сохранить деньги и не нарваться на штрафы.
Базовые правила: когда вообще платить налог не нужно
Минимальный срок владения
Начнём с главного: если квартира была в собственности более 3 лет (для единственного жилья) или 5 лет (для второго и последующих объектов), налог при продаже не взимается. Срок отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН, а не с даты подписания ДКП.
Когда достаточно 3 года (вместо 5):
- квартира получена по наследству;
- квартира приватизирована;
- жилье подарено близким родственникам;
- квартира была единственной на момент продажи.
Новые льготы 2026 года: кого коснулись изменения
Семьи с детьми-инвалидами любого возраста
Раньше льгота действовала только для несовершеннолетних детей-инвалидов. Теперь возраст ограничен снят. Главное условие — ребёнок числится инвалидом на момент продажи и покупки жилья.
Семьи, где второй родитель — инвалид или пенсионер
Дополнительная категория: семьи, где один из родителей имеет инвалидность или является пенсионером, также освобождаются от налога при продаже квартиры, если в течение 9 месяцев покупают новое жильё.
Единовременный вычет до 1 млн рублей
Если вы продаёте долю или комнату, но не квартиру целиком, разрешено применять вычет в размере 1 млн руб. пропорционально доле. Раньше такой вычет можно было использовать только при продаже целого объекта.
Схема «продал — купил»: как не платить налог, даже если срок владения < 3/5 лет
- Шаг 1. Проверьте, подходите ли вы под новые льготы (семья с детьми-инвалидами, пенсионером/инвалидом).
- Шаг 2. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Шаг 3. Укажите в декларации:
- сумму дохода от продажи;
- расходы на покупку новой квартиры (документы: ДКП, выписка ЕГРН, платёжные поручения);
- нужную льготу (код 901 для вычета 1 млн руб. или код 903 для расходов).
- Шаг 4. Подайте заявление на зачёт переплаты (если покупка новой квартиры завершена раньше, чем уплата налога).
Пример расчёта
Иван продал квартиру за 7 млн руб., купил новую за 7,5 млн руб. Налог к уплате: (7 млн − 1 млн вычет) × 13 % = 780 тыс. руб. Но Иван подтвердил расходы на покупку новой квартиры и заявил вычет: 7 млн − 7 млн = 0 руб. к уплате. Налог = 0.
Как получить возврат уже уплаченного налога
Если вы уже уплатили налог, но позже купили новую квартиру, подайте:
- заявление о зачёте переплаты (форма № 3-НДФЛ, раздел 1.7);
- выписку ЕГРН на новую квартиру;
- ДКП и чеки на покупку.
Срок возврата, до 3 месяцев со дня подачи заявления в ИФНС.
Подводные камни 2026: что обязательно проверить
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Не задекларировали продажу | Штраф 20–40 % от скрытого налога + пени |
| «Серый» заниженный ценник в ДКП | Налог рассчитают по кадастровой стоимости × 0,7 |
| Не успели купить новое жильё за 9 месяцев | Налог придётся уплатить полностью |
Чек-лист для продавца: 7 шагов до нулевого налога
- Определите срок владения (3 или 5 лет).
- Проверьте льготы на 2026 год.
- Соберите документы (ДКП, ЕГРН, чеки).
- Рассчитайте налог двумя способами: «1 млн руб. вычет» или «расходы».
- Выберите выгодный вариант.
- Подайте 3-НДФЛ онлайн через Госуслуги.
- Отслеживайте статус зачёта или возврата в личном кабинете ФНС.
Краткий вывод
В 2026 году не платить налог при продаже и покупке новой квартиры можно, даже если вы владеете жильем менее 3-5 лет. Главное, воспользоваться одной из доступных льгот: новые категории семей, зачёт расходов на покупку или вычет 1 млн рублей. Не забывайте подавать декларацию вовремя и храните все чеки: без них вернуть деньги или уменьшить налог не получится.
Госуслуги уже интегрировали новые формы деклараций — проверяйте личный кабинет, чтобы всё подать правильно с первого раза.