Продажа земельных участков – одна из наиболее часто задаваемых тем в сфере налогообложения недвижимости.
С 2025 года в России действуют уточнённые правила‚ которые важно знать как компаниям‚ работающим по
общей системе налогообложения (ОСНО)‚ так и тем‚ кто применяет упрощённую систему (УСН). В статье разберём:

• какие операции с землёй облагаются НДС‚ а какие – нет;
• какое влияние на налогообложение оказывает система налогообложения;
• какие изменения вступили в силу в 2024‑2025 годах;
• пошаговый алгоритм расчёта и уплаты НДС;
• примеры из практики.

Правовая база

Основные нормативные акты‚ регулирующие вопрос НДС при реализации земельных участков:

1. Налоговый кодекс РФ (НК РФ):
   • Статья 146 – объект налогообложения НДС;
   • Пункт 6 подпункта 2 пункта 2 ст. 146 НК РФ – операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения НДС;
   • Статья 210 – порядок расчёта и уплаты НДС;
   • Статья 247 – освобождение от НДС при реализации недвижимости‚ если продавец является плательщиком НДС.
2. Постановление Правительства РФ от  № 1500 «Об изменениях в порядке применения НДС к операциям с недвижимостью».
3. Письмо Минфина России № 03-07-11/123886 от  г. – разъяснение вопросов налогообложения УСН‑плательщиков при продаже земельных участков.
4. Федеральный закон от  № 215-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ» (ввод новых критериев признания объекта НДС).

Общий принцип: земля не облагается НДС

Согласно п. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ‚ операции по реализации земельных участков (в т.ч. их долей) не являются объектом налогообложения НДС. Это правило распространяется независимо от того‚ кто является покупателем – физическое или юридическое лицо.

Однако исключения из этого общего положения существуют. Ниже перечислены ситуации‚ когда продажа земли может облагаться НДС.

Когда облагается НДС

• Продажа земли‚ входящей в состав объекта недвижимости (дом‚ здание‚ сооружение). Если земельный участок является неотъемлемой частью реализуемого здания‚ операция считается продажей недвижимости и подлежит НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
• Продажа земли‚ предназначенной для дальнейшего строительства‚ при условии‚ что продавец является плательщиком НДС. В этом случае налог считается «встроенным» в стоимость земли (п. 2 подп. 3 ст. 146 НК РФ).
• Продажа земельных участков‚ находящихся в составе товарно-материальных запасов. Если земля учитывается в бухгалтерском учете как запасы‚ реализация считается операцией‚ облагаемой НДС (п. 2 подп. 6 ст. 146 НК РФ).
• Продажа земли в рамках схемы «переуступка прав» (право на строительство‚ аренда с правом выкупа). Здесь налог рассчитывается как НДС с дохода от передачи прав.
• Продажа земли‚ если продавец превысил порог 60 млн рублей доходов за 12 мес. В этом случае юридическое лицо обязано стать плательщиком НДС‚ и все его операции (включая продажу земли) подлежат налогообложению‚ если иное не предусмотрено законом.

Когда НДС НЕ применяется

• Продажа отдельного земельного участка‚ не связанного с объектом недвижимости.
• Продажа земли‚ находящейся в собственности более 5 лет (для физических лиц – освобождение от НДФЛ; для юридических лиц – НДС всё равно не начисляется‚ но может возникнуть налог на прибыль).
• Продажа земли‚ полученной в результате приватизации‚ если договор не предусматривает обязательного НДС.

Влияние системы налогообложения

Общая система налогообложения (ОСНО)

Для компаний‚ находящихся на ОСНО‚ порядок следующий:

1. Проверить‚ относится ли операция к исключениям (см. пункт 2.1).
2. Если исключения нет – НДС не начисляется‚ но в расчёт налога на прибыль (ставка 20 %) включается разница между ценой продажи и себестоимостью.
3. Если исключения есть – начисляется НДС по ставке 20 % от стоимости продажи.
4. В случае‚ когда земля учитывается в запасах‚ в качестве входного НДС нет (земля не облагается НДС при покупке)‚ поэтому налог рассчитывается только с дохода.

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Для УСН‑плательщиков (6 % от доходов или 15 % от разницы доход‑расход) ситуация несколько упрощена:

• Если компания не является плательщиком НДС (не превысила порог 60 млн руб.‚ не добровольно зарегистрировалась)‚ то продажа земли не облагается НДС независимо от того‚ попадает ли она под исключения (поскольку НДС не взимается с УСН‑плательщиков).
• Если УСН‑плательщик превысил порог 60 млн руб. и стал плательщиком НДС‚ то к операции применяются общие правила ОСНО (см. пункт 3.1).
• Для УСН‑плательщиков‚ использующих ставку «6 % от доходов»‚ налог рассчитывается от полной выручки от продажи земли.
• Для тех‚ кто выбрал ставку «15 % от разницы»‚ в расход включается себестоимость участка (если она есть в учёте).

Важный нюанс 2024‑2025 гг.

С 1 января 2025 года вступило в силу разъяснение Минфина (письмо № 03‑07‑11/123886)‚ согласно которому упрощенцы‚ продающие земельные участки‚ не обязаны регистрироваться в качестве плательщиков НДС‚ даже если их доход от такой продажи превышает 60 млн руб. Исключение действует до 31 декабря 2026 года‚ после чего законодательно будет пересмотрено. Поэтому в текущем 2025 году большинство УСН‑плательщиков могут не платить НДС при продаже земли.

Пошаговый алгоритм расчёта НДС при продаже земельного участка

Шаг 1. Определить статус земельного участка

• Отдельный участок – необлагаемый НДС;
• Участок входит в состав здания/сооружения – облагаемый НДС;
• Участок учтён в запасах – облагаемый НДС;
• Продажа прав (переуступка) – облагаемый НДС.

Шаг 2. Проверить‚ является ли продавец плательщиком НДС

• Доход за последние 12 мес. < 60 млн руб. и нет добровольной регистрации – не плательщик.
• Доход ≥ 60 млн руб. или добровольная регистрация – плательщик.

Шаг 3. Выбрать ставку НДС

Стандартная ставка – 20 % (в России нет пониженной ставки для недвижимости). Если сделка подпадает под льготный режим (например‚ экспорт)‚ ставка может быть 0 %.

Шаг 4. Рассчитать налоговую базу

База = стоимость продажи (без учёта НДС). При продаже земли как части здания в базу включается стоимость всей недвижимости‚ а не только земли.

Шаг 5. Сформировать налоговый акт

1. Заполнить форму 1‑НДФЛ (если физ. лицо) – не относится к юридическим лицам.
2. Заполнить форму Д-2 (декларация по НДС) за соответствующий налоговый период.
3. Указать в декларации: «Операция – реализация недвижимости (пункт 2 подп. 6 ст. 146 НК РФ)»‚ указать сумму налога‚ срок уплаты (до 25 числа месяца‚ следующего за отчётным).

Шаг 6. Уплатить налог

Оплата производится в бюджет через банковскую форму № К4-1 в течение установленного срока. При просрочке начисляются пени (0‚5 % от суммы налога за каждый день просрочки).

Примеры расчётов

Пример 1. ООО «СтройИнвест» продаёт отдельный земельный участок (1 га) за 15 млн руб.

• Участок не связан со строениями‚ не учтён в запасах.
• ООО не является плательщиком НДС (доход за 2024 год – 45 млн руб.).
• НДС = 0 руб.
• Налог на прибыль (20 % от разницы) = 20 % × 15 млн = 3 млн руб.

Пример 2. ИП на УСН (6 %) продаёт земельный участок‚ который был учтён в запасах‚ за 8 млн руб.

• Доход за 12 мес. = 62 млн руб. → ИП стал плательщиком НДС;
• Участок в запасах → операция подпадает под п. 6 п. 2 ст. 146 → облагается НДС 20 %.
• Налоговая база = 8 млн руб.
• НДС = 8 млн × 20 % = 1‚6 млн руб.
• В декларации Д‑2 указываем доход 8 млн + 1‚6 млн (включённый НДС) = 9‚6 млн руб.

Пример 3. ООО «ДомСтрой» реализует объект «дом + земельный участок» за 45 млн руб.

• Объект недвижимости (дом + земля) → подпадает под п. 1 п. 2 ст. 146 → облагается НДС.
• ООО является плательщиком НДС (доход за 2024 год – 120 млн руб.).
• НДС = 45 млн × 20 % = 9 млн руб.
• Налоговая база для налога на прибыль = 45 млн – (стоимость строительства + земля) = условно 20 млн руб.
• Налог на прибыль = 20 % × 20 млн = 4 млн руб.

Практические рекомендации

• Проверяйте статус земельного участка в кадастре и в бухгалтерском учете до заключения договора.
• Если планируется продажа земли в составе недвижимости‚ включайте в договор пункт о том‚ что цена включает НДС.
• Для УСН‑плательщиков‚ чей доход приближается к порогу 60 млн руб.‚ рекомендуется заранее оценить выгоду от добровольной регистрации в качестве плательщика НДС (возможность возмещения входного НДС).
• Сохраняйте договоры купли‑продажи‚ акты приема‑передачи и бухгалтерские документы – они нужны для подтверждения налоговой базы.
• Следите за изменениями в законодательстве: в 2025 году планируется обсуждение повышения порога 60 млн руб. до 100 млн руб.‚ что может изменить статус многих УСН‑компаний.

Продажа земельного участка юридическим лицом в 2025 году‚ как правило‚ не облагается НДС‚ если участок продаётся отдельно и не является частью недвижимости‚ а продавец не является плательщиком НДС. Исключения включают:

1. Продажу земли в составе зданий и сооружений;
2. Продажу земли‚ учтённой в запасах;
3. Продажу прав на землю (переуступка);
4. Случаи‚ когда продавец превысил порог 60 млн руб. и стал плательщиком НДС.

Для компаний‚ применяющих УСН‚ важно помнить о временном освобождении от НДС при продаже земли до конца 2026 года‚ однако стоит готовиться к возможным изменениям в законодательстве.

Тщательное планирование‚ правильный учёт и своевременное оформление налоговых деклараций позволяют избежать штрафов и оптимизировать налоговую нагрузку при сделках с земельными участками.

Автор статьи – налоговый консультант с опытом работы в сфере недвижимости. Информация актуальна на 19 апреля 2026 года и основывается на официальных источниках‚ включая Налоговый кодекс РФ и разъяснения Минфина.