Краткий ответ: Да, иностранные граждане и юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации, однако их права ограничены рядом законодательных норм․ Основные правила регулируются Федеральным законом от № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями от ) и Земельным кодексом РФ․

Содержание

1. Основные законодательные акты
2. Какие категории земель могут покупать иностранцы
3. Ограничения и запреты
4. Порядок оформления сделки
5. Практические рекомендации для покупателя
6. Часто задаваемые вопросы

Основные законодательные акты

• Федеральный закон № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от )․ Данный закон определяет, какие виды сельскохозяйственных земель могут переходить в собственность иностранных физических и юридических лиц․
• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)․ В частности, статья 10 и статья 55 КЗ РФ регулируют право собственности на землю и ограничения, связанные с национальной безопасностью․
• Федеральный закон № 136‑ФЗ (принятый в 2022 году)․ Устанавливает дополнительные ограничения для граждан стран, признанных недружественными России․
• Региональные нормативные акты (например, постановления администраций субъектов РФ) могут вводить собственные ограничения, особенно в стратегически важных регионах (Калининградская область, Сахалинская область, Дальневосточный федеральный округ)․

Какие категории земель могут покупать иностранцы

Согласно текущему законодательству (по состоянию на 19 апреля 2026 г․) иностранные граждане могут приобретать в собственность:

• Готовую к использованию (под застройку) землю под жилую застройку – в муниципальных и сельских населённых пунктах, если она не относится к сельскохозяйственному назначению․
• Землю под коммерческую застройку (офисные, торговые, складские площади) в городах‑центрах и промышленных зонах․
• Земельные участки в рамках специального экономического режима (особенно в СЗФО и Дальневосточном регионе), где допускается участие иностранного капитала․

Иностранцам запрещено приобретать в собственность:

• Земли сельскохозяйственного назначения (поле, пастбища, пашни, сады) – допускается только аренда сроком до 49 лет․
• Земли, отнесённые к объектам стратегического значения (военные, оборонные, атомные, атомоэнергетические, космические и др․)․
• Земли в пределах охраняемых природных территорий, национальных парков, заповедников․
• Участки в регионах, где введён особый режим ограничений (например, Калининградская область, некоторые районы Сибири, если они попадают под действие Федерального закона № 136‑ФЗ)․

Ограничения и запреты

Ниже перечислены основные ограничения, с которыми сталкивается иностранец:

1. Гражданство и статус․ Иностранный гражданин, лицо без гражданства и юридическое лицо с иностранным участием могут приобретать землю, но в случае юридических лиц доля иностранного капитала не должна превышать 25 % от уставного капитала, если иное не предусмотрено региональными нормативами․
2. Сроки аренды․ При аренде сельскохозяйственной земли срок может быть продлён до 49 лет, но собственность при этом остаётся за российским юридическим лицом․
3. Согласование с органами государственной власти․ Для сделок с земельными участками, находящимися в границах прибрежных и пограничных зон, требуется согласование с федеральными органами (Росгеология, Роспотребнадзор, Минобороны)․
4. Ограничения по видам деятельности․ Иностранный инвестор может приобрести землю только под те виды деятельности, которые разрешены в соответствующей земле (например, под жилую застройку, под офисные помещения, под производство, но не под сельское хозяйство)․
5. Запреты для граждан определённых стран․ В соответствии с Федеральным законом № 136‑ФЗ, граждане и юридические лица из стран, признанных недружественными России, не могут приобретать землю и продавать её российским гражданам․

Порядок оформления сделки

Для успешного приобретения земельного участка иностранцем необходимо пройти несколько этапов:

Подготовка документов

• Паспорт (для физического лица) или учредительные документы (для юридического лица)․
• Свидетельство о регистрации юридического лица в России (ОГРН) и ИНН․
• Согласие органов государственной власти (если требуется)․ В большинстве регионов это разрешение администрации субъекта РФ на покупку земли․
• Документы, подтверждающие отсутствие ограничений по гражданству (при необходимости – справка из МИД о статусе «не относится к недружественным странам»)․

Выбор участка и проверка правового статуса

1. Проверка в Росреестре (ЕГРН) наличия обременений, ипотек, судебных споров․
2. Уточнение кадастровой стоимости и наличия ограничений по использованию․
3. Определение зоны (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная) и соответствия выбранной цели использования․

• Договор оформляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом․
• В договоре указываются: точный кадастровый номер, площадь, стоимость, порядок оплаты, сроки передачи прав․
• Для иностранных покупателей может потребоваться перевод договора на русский язык и его нотариальное заверение в стране гражданства․

Регистрация прав собственности в Росреестре

После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр (или в МФЦ) с пакетами документов:

• Заявление о государственной регистрации прав (форма Р11001)․
• Копия договора купли‑продажи․
• Кадастровый паспорт или выписка из кадастровой карты․
• Документы, подтверждающие правоспособность покупателя (паспорт, ОГРН, ИНН)․
• Квитанция об оплате государственной пошлины (0,1 % от стоимости участка, но минимум 4 000 ₽)․

Регистрация обычно занимает от 5 до 10 рабочих дней․ После её завершения покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности․

Налоговые обязательства

Иностранный владелец обязан уплачивать:

• Налог на имущество (ставка зависит от кадастровой стоимости и региона)․
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже участка – 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов), если сделка не подпадает под льготы․

Практические рекомендации

• Обратитесь к юристу, специализирующемуся на международных инвестициях в недвижимость․ Ошибки в оформлении могут привести к аннулированию сделки․
• Проверьте репутацию продавца․ При сделках через агентства требуйте их лицензии и рекомендации․
• Учитывайте валютный риск․ Оплата часто производится в рублях; курс может существенно влиять на итоговую стоимость․
• Не забывайте о страховании․ Страховой полис «Котировка недвижимости» покрывает риски потери прав собственности․
• Следите за изменениями законодательства․ В 2022‑2024 годах в России вводились новые ограничения (закон № 136‑ФЗ, поправки к 101‑ФЗ), которые могут быть актуальны и в дальнейшем․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли иностранец купить землю в сельскохозяйственном назначении?

Нет․ По статье 10 Федерального закона № 101‑ФЗ иностранные граждане и юридические лица могут лишь арендовать такие участки сроком до 49 лет․

Нужно ли иностранцу находиться в России для подписания договора?

Не обязательно․ Договор может быть подписан за границей у нотариуса, а затем заверен в консульстве России․ При этом оригиналы документов необходимо представить в Росреестр․

Какие ограничения действуют в Калининградской области?

Согласно региональному постановлению и федеральному закону № 136‑ФЗ, в Калининградской области иностранные граждане не могут приобретать землю в собственность, за исключением небольших участков под жилую застройку в специально отведённых зонах․

Можно ли приобрести землю в Москве?

Иностранные граждане могут покупать земельные участки в Москве, если они находятся в категории «под застройку жилого многоквартирного дома» или «коммерческая застройка»․ Сельскохозяйственная земля в столице недоступна․

Что происходит, если гражданин страны, признанной недружественной, уже владеет землей?

В таком случае Государственная комиссия может инициировать принудительную продажу или изъятие земли, а также запретить дальнейшую продажу её российским гражданам․ См․ Федеральный закон № 136‑ФЗ․

Какой срок аренды может получить иностранец на сельхозучасток?

Максимальный срок аренды – 49 лет с правом продления․ Аренда оформляется через договор аренды, который регистрируется в Росреестре․

Иностранные граждане и юридические лица в России имеют право приобретать в собственность землю, однако их возможности ограничены типом земли, её расположением и текущими политико‑правовыми ограничениями․ Для успешной сделки необходимо тщательно проверить правовой статус участка, собрать полный пакет документов и пройти регистрацию в Росреестре․ При соблюдении всех требований и правильном юридическом сопровождении покупка земли в России возможна и может стать надёжным элементом международных инвестиций․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․