Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление сделки по продаже дома вместе с прилегающим земельным участком требует тщательной подготовки документов. Ниже представлена полная схема договора, пояснения к его разделам, список необходимых документов и пошаговая инструкция регистрации в Росреестре.

Что такое договор купли‑продажи домовладения?

Договор купли‑продажи домовладения – это гражданско‑правовой документ, которым продавец передаёт покупателю в собственность жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. Если земельный участок находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, в договоре необходимо указать соответствующий правоустанавливающий документ.

Правовая основа сделки

Гражданский кодекс РФ (части первая‑третья).
Земельный кодекс РФ – правила пользования и отчуждения земельных участков.
Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и налога на имущество.

Когда обязательна письменная форма?

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор купли‑продажи недвижимости (дом + земельный участок) подлежит обязательному письменному оформлению и нотариальному удостоверению. Без нотариального заверения сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Структура типового договора

Наименование и реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес).
Предмет договора – полное описание дома и земельного участка (адрес, кадастровый номер, площадь).
Правовой статус земельного участка – указание, что участок находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования, с указанием правоустанавливающего документа.
Цена и порядок расчётов – общая стоимость, распределение на стоимость дома и участка, способ оплаты (наличные, банковский перевод, рассрочка).
Переход права собственности – момент передачи прав (обычно после получения полной оплаты и подписания акта приёма‑передачи).
Обязанности сторон – обязанности продавца (свободное от обременений имущество, передача документов) и покупателя (уплата цены, регистрация).
Ответственность сторон – штрафы за нарушение сроков, неустойка за недостоверные сведения.
Форс‑мажор – обстоятельства непреодолимой силы.
Прочие условия – порядок урегулирования споров, порядок внесения изменений в договор.
Подписи и печати (если стороны – юридические лица) и нотариальное удостоверение.

Образец договора купли‑продажи домовладения с земельным участком

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМОВЛАДЕНИЯ
с ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Продавец: _______________________________
(ФИО, паспорт: серия ___ № ________, выдан ____________, ИНН ___________, адрес регистрации: ____________)

Покупатель: _______________________________
(ФИО, паспорт: серия ___ № ________, выдан ____________, ИНН ___________, адрес регистрации: ____________)

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность:
 ─ Жилой дом, расположенный по адресу: ____________, этажность: __, общая площадь: ____ м².
 ─ Земельный участок, на котором расположен дом, кадастровый номер: ____________, площадь: ____ соток, находящийся у Продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании ______________________ (указать документ, дата, номер).

ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Продавец подтверждает, что на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нет обременений, арестов и ограничений, кроме указанных в Приложении №1 к настоящему договору.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая стоимость имущества составляет ___________ (__________) рублей и состоит из:
 ─ Стоимость дома: ___________ (__________) рублей;
 ─ Стоимость земельного участка: ___________ (__________) рублей.
Покупатель обязуется уплатить указанную сумму в следующем порядке:
 ─ Аванс в размере ___________ рублей в течение ___ дней с даты подписания договора;
, Оставшаяся часть – ___________ рублей – в течение ___ дней после подписания Акта приёма‑передачи.

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Право собственности на дом и земельный участок переходит к Покупателю с момента полного погашения цены и подписания Акта приёма‑передачи.
Продавец обязуется в течение ___ дней после получения полной оплаты передать Покупателю:
 — оригиналы правоустанавливающих документов;
 — выписку из ЕГРН;
 ─ техническую документацию на дом (проект, паспорта, сертификаты).

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавец обязуется:
 ─ предоставить имущество свободным от всех притязаний и обременений;
 ─ оформить все необходимые документы для государственной регистрации сделки.
Покупатель обязуется:

 ─ своевременно произвести оплату;
 — принять имущество в состоянии, соответствующем описанию в пункте 1.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает неустойку в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
За предоставление недостоверных сведений Продавец несёт ответственность в соответствии с ГК РФ.

ФОРС‑МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, подтверждёнными компетентными органами.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
Договор может быть изменён только по взаимному согласию сторон в письменной форме.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: ______________________ ______________________ (подпись)

Покупатель: ______________________ ______________________ (подпись)

Нотариальное удостоверение: ______________________ (печать, подпись нотариуса, дата)

Пояснения к ключевым пунктам договора

Кадастровый номер – обязателен для точной идентификации участка в ЕГРН.
Право постоянного (бессрочного) пользования – в договоре указывается документ, подтверждающий это право (например, решение органов местного самоуправления, свидетельство о праве пользования).
Акт приёма‑передачи – отдельный документ, который подписываеться после полной оплаты и фиксирует состояние дома и участка.
Нотариальное удостоверение – без него сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре.
Налоговые обязательства – продавец уплачивает НДФЛ (13 % от разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью), покупатель – налог на имущество (если он не освобождён).

Список документов, необходимых для регистрации

Договор купли‑продажи (в оригинале и копиях).
Акт приёма‑передачи дома и земельного участка.
Правоустанавливающие документы на дом (технический паспорт, выписка из ЕГРН).
Документ, подтверждающий право постоянного пользования земельным участком (решение, свидетельство).
Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН на земельный участок.
Паспортные данные и ИНН обеих сторон.
Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию (по состоянию на 2026 год – 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб).
Нотариальное удостоверение договора.

Порядок регистрации в Росреестре

Подготовьте пакет документов (см. пункт 7).
Подайте заявление в МФЦ или в отдел регистрации недвижимости (по месту нахождения участка).
Оплатите государственную пошлину (можно онлайн через портал Госуслуги).
Ожидайте выдачу выписки из ЕГРН – в среднем 5‑10 рабочих дней.
Получив выписку, проверьте правильность внесения данных о новом собственнике.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать отдельный договор на землю, если она продаётся вместе с домом?

Да. В договоре должна быть отдельная статья, где подробно описывается земельный участок, его кадастровый номер и правовой статус. При регистрации в Росреестре будет оформлена единая запись – «дом с земельным участком», но документы должны покрывать оба объекта.

Можно ли оформить сделку без нотариуса, если обе стороны – физические лица?

Нет. По закону договор купли‑продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Как оформить продажу, если у продавца право пользования земельным участком бессрочно, а не право собственности?

В договоре указывается, что продавец передаёт покупателю право пользования, а также обязуется обеспечить переход этого права в собственность покупателя в рамках процедуры в Росреестре. При этом в правоустанавливающем документе должно быть указано, что право может быть передано.

Какие риски существуют при покупке дома с земельным участком?

Существование скрытых обременений (залог, арест, сервитут).
Несоответствие фактической площади участка кадастровой.
Отсутствие согласования перепланировки дома с муниципальными органами.
Неправильное указание в договоре правового статуса участка.

Полезные ссылки и ресурсы

Официальный сайт Росреестра – информация о порядке регистрации и образцы заявлений.
КонсультантПлюс – типовые формы договоров, комментарии юристов (2026 год).
ГКИС (Государственный кадастр недвижимости) – проверка кадастровых данных.
ФНС России – порядок расчёта и уплаты НДФЛ при продаже недвижимости.

Составление договора купли‑продажи домовладения с земельным участком – процесс, требующий внимания к деталям: правильное указание правового статуса участка, точные кадастровые данные, чёткое распределение цены и обязательный нотариальный заверитель. Используйте представленный выше образец договора как основу, адаптируя его под конкретные условия сделки, и не забывайте о полном пакете документов для успешной регистрации в Росреестре.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, чтобы избежать юридических рисков и обеспечить надёжную защиту ваших интересов.