С 2026-го года правила дарения недвижимости претерпели ряд изменений‚ но срок владения квартирой (менее или более 3 лет) напрямую на саму процедуру дарения не влияет. Однако именно этот срок определяет налоговые последствия для дарителя в будущем‚ если он захочет продать квартиру. Ниже разберёмся‚ какие нюансы нужно учитывать‚ чтобы дарение прошло без штрафов и лишних налогов.
Основные условия дарения квартиры
- Даритель обязательно должен быть собственником (ЕГРН подтверждает право).
- Квартира не находится под арестом‚ в залоге или под запретом на отчуждение.
- Договор дарения заключается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариусом‚ если доля превышает 1/4 или объект недвижимости.
- Одариваемый вступает в права собственности с момента регистрации в Росреестре.
Срок владения менее 3 лет — что это значит?
Ни для кого не секрет‚ что с 2022 года при продаже недвижимости владельцы освобождаются от НДФЛ‚ если владели объектом 3 года и более. При дарении же всё иначе:
- Даритель не платит налог — он просто передаёт право собственности.
- Одариваемый платит НДФЛ только если не входит в категорию близких родственников.
- Если даритель в будущем продаст квартиру‚ то для него будет важен срок владения именно до момента продажи‚ а не до момента дарения.
Кто освобождён от НДФЛ при получении квартиры в дар
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) чётко определяет список лиц‚ которые не платят 13 % при дарении:
- Супруг/супруга
- Родители и дети (включая усыновлённых)
- Бабушки‚ дедушки‚ внуки
- Братья и сёстры (полнородные и неполнородные)
Для всех остальных (двоюродные братья‚ кузены‚ дядя‚ тётя‚ друзья) налоговая база = кадастровая стоимость квартиры. Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 3 000 000 ₽
Налог 13 % × 3 000 000 = 390 000 ₽
(срок владения квартирой дарителем значения не имеет)
Пошаговая инструкция по дарению
- Подготовка документов
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Паспорта сторон.
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
- Если квартира куплена в браке — согласие супруга/супруги.
- Нотариальное оформление
Нотариус проверяет чистоту сделки‚ составляет договор дарения и направляет документы на госрегистрацию в МФЦ/Росреестр. - Регистрация перехода права
Срок — до 7 раб. дней‚ госпошлина 2000 ₽ (2026). - Налоговые обязательства одариваемого
Если НДФЛ не нулевой‚ до 30 апреля 2027 года подаётся декларация 3-НДФЛ‚ а налог оплачивается до 15 июля 2027 года.
Что будет‚ если одариваемый продаст квартиру
| Кто продал | Срок владения после дарения | НДФЛ при продаже |
|---|---|---|
| Близкий родственник | < 3 лет | 13 % от (цена продажи – 1 000 000 ₽) или (цена продажи – расходы дарителя на покупку) |
| Близкий родственник | ≥ 3 лет | 0 ₽ |
| Не родственник | < 3 лет | 13 % от (цена продажи – 1 000 000 ₽) |
| Не родственник | ≥ 3 лет | 0 ₽ |
Распространённые ошибки
- Ошибка 1. Подписывать договор дарения без нотариуса‚ если квартира в ипотеке. Риск: сделку признают недействительной.
- Ошибка 2. Считать‚ что если даритель владел менее 3 лет‚ то квартиру нельзя дарить. На самом деле можно‚ просто для дарителя сохраняется «срок владения» и при будущей продаже он может использовать вычеты.
- Ошибка 3. Не подавать 3-НДФЛ‚ если налог = 0. Это обязательный отчёт в любом случае‚ если вы не входите в список освобождённых.
Частые вопросы и экспертные ответы
Вопрос: «Могу ли я подарить квартиру‚ купленную в 2025 году‚ и сразу уменьшить свой будущий налог при продаже?»
Ответ эксперта: Да. С момента регистрации перехода права к одариваемому‚ новый счётчик 3-летнего срока пойдёт уже для него. Ваш личный срок (с 2025 г.) сохраняется‚ но если вы вновь купите жильё‚ вы сможете заявить вычет по расходам.
Вопрос: «Квартира в долевой собственности‚ срок владения менее 3 лет. Нужно ли нотариальное согласие всех долевиков?»
Ответ эксперта: Да. Любая продажа или дарение доли требует нотариального согласия всех собственников и преимущественное право покупки доли отсутствует при дарении.
- Можно ли дарить квартиру при владении менее 3 лет? Можно.
- Влияет ли срок владения дарителя на налог при дарении? Нет.
- Нужно ли платить НДФЛ одариваемому? Нет — если близкий родственник; Да — 13 % — для всех остальных.
- Когда нужно подать 3-НДФЛ? До 30 апреля года‚ следующего за годом дарения.
Если вы всё оформите корректно‚ дарение квартиры‚ находящейся в собственности менее 3 лет‚ пройдёт без лишних расходов и юридических сложностей.