Каждый, кто когда-либо снимал жильё, сталкивался с вопросом: «А действительно ли арендодатель может без предупреждения заявиться в квартиру, когда меня нет дома?» Короткий ответ — нет, не может. Ниже разберёмся подробно, какие права и обязанности есть у сторон договора найма, какие последствия ждут нарушителя и как прописать правила визитов так, чтобы никто не оказался в суде.

Что говорит закон

Основной норматив — статья 671 Гражданского кодекса РФ и статья 35 Конституции РФ, закрепляющая неприкосновенность жилища.

• Наймодатель вправе проверять сохранность имущества и состояние квартиры, но только после предварительного уведомления.
• Визит должен происходить в присутствии нанимателя или хотя бы одного из проживающих.
• Несанкционированное проникновение — административное правонарушение (ст. 7.1 КоАП РФ) и может стать основанием для расторжения договора и даже уголовного преследования.

Разумная периодичность визитов

Практика показывает, что проверять квартиру чаще одного раза в месяц избыточно. Стандартная «безопасная» формулировка в договоре:

«Наймодатель вправе один раз в месяц, предварительно согласовав дату и время, проводить визуальный осмотр жилого помещения продолжительностью не более 15 минут».

Что делать, если арендодатель пришёл без звонка

Алгоритм действий нанимателя:

1. Зафиксировать факт нарушения (фото/видео, показания соседей).
2. Направить письменную претензию с требованием прекратить самовольные посещения.
3. При повторении — подать заявление в полицию по ст. 7.1 КоАП.
4. Использовать нарушение как основание для одностороннего расторжения договора без потери залога.

Что нельзя делать нанимателю

Чтобы не дать арендодателю формальный повод «нагрянуть с проверкой»:

• Не пересдавать квартиру посуточно без письменного разрешения собственника — это противозаконно.
• Не производить перепланировку и не менять замки без согласования.
• Своевременно устранять мелкий текущий ремонт (сифоны, краны, розетки).

Как правильно оформить порядок визитов в договоре

Примерный пункт:
«5.4. Наймодатель вправе проводить осмотр Квартиры для оценки её технического состояния не чаще одного раза в календарный месяц, предварительно уведомив Нанимателя не менее чем за 24 (двадцать четыре) часа до предполагаемого визита. Посещение осуществляется строго в присутствии Нанимателя или его представителя и не может превышать 15 (пятнадцати) минут».

Если собственник живёт за границей

Даже при физическом отсутствии арендодателя в стране он не получает «особых» прав. Проверки возможны:

• Через уполномоченного представителя на основании нотариальной доверенности.
• С использованием видеосвязи (Zoom, WhatsApp) только при согласии нанимателя.

Главное правило: жильё, переданное по договору найма, временно перестаёт быть «домом» собственника. Любой визит без предупреждения и без нанимателя, нарушение закона. Стороны вольны согласовать иной порядок, но только письменно. Тогда и суд, и конфликт станут невозможны.